承租方已付了一個月租金當定金，從房東太太手上拿到鑰匙，請師傅進屋油漆、做木工，租約卻還沒簽，也還沒公證。後來，房東太太傳來訊息：「房子不能租出去，說我小叔要用」，並說會把收到的錢退回去（判決全文）。
房東後來確實退了88,000元，事情卻沒有結束。臺北簡易庭判房東再付88,000元，房東上訴到臺北地院合議庭，2026年1月21日被駁回（臺灣臺北地方法院113年度簡上字第219號民事判決）。判決書載明不得上訴。
先付定金把房子留住，簽約前卻談崩了，這筆錢可能原數退回、被房東留下，也可能加倍拿回來。臺北與基隆的法院都把民法第249條類推適用在這種錢上，結果要看租約沒簽成是可歸責於哪一方，還是雙方都不可歸責；雙方另有約定的，先依約定。
臺北案未完成的公證與租賃預約
民法第248條規定，訂約當事人一方由他方受有定金時，推定契約成立。只是推定。第166條則規定，當事人約定契約須用一定方式的，在該方式完成前，推定契約不成立。
臺北這件案子，房客一方也援引第248條。法院認為雙方已約定租約要公證，卻一直沒有完成，難認租賃契約已成立；不過租賃標的、月租88,000元、兩個月押金等必要之點已經合意，成立的是租賃預約（判決全文）。
房東把這筆錢稱為「押租金前付」。法院則認為，這筆錢在辦理公證、簽訂本約前交付，屬於擔保本約成立的「立約定金」（判決全文）。退租時的押金返還，以及假房東收訂金，是另外的問題。
退還、沒收或加倍
雙方沒有另外約定時，民法第249條把定金分成四種情形處理：
| 契約的結果 | 定金怎麼處理 |
|---|---|
| 契約履行（第1款） | 應返還或作為給付的一部 |
| 因可歸責於付定金一方的事由不能履行（第2款） | 不得請求返還 |
| 因可歸責於收受定金一方的事由不能履行（第3款） | 收受的一方應加倍返還 |
| 因不可歸責於雙方的事由不能履行（第4款） | 應返還 |
條文講的是契約不能履行。那租約根本還沒簽呢？臺北的判決引用最高法院93年度台上字第441號判決，認為本約即使沒有成立，立約定金仍應類推適用第249條。基隆的判決引用最高法院96年度台上字第2565號判決，說得更直接：除當事人另有訂定外，交付立約定金的一方拒不成立主契約時，不得請求返還定金；收受定金的一方拒不成立主契約時，應加倍返還。
一位來台工作的外籍工程師先匯了12,000元定金，訂下月租24,000元的套房，房東後來改讓親戚入住，只退回12,000元（虛構情境）。如果沒有另外約定，而且可歸責於房東，加倍是24,000元，扣掉已退的部分還能再請求12,000元（第249條第3款）；可歸責於房客時不得請求返還（第2款），不可歸責於雙方時應返還12,000元（第4款）。
臺北案：一則訊息決定了責任
法院依房東太太2022年12月12日傳的那則訊息，認定本約沒能簽成是可歸責於房東的事由，類推適用第249條第3款，房東應加倍返還176,000元。扣除已退的88,000元，還要再付88,000元（判決全文）。
兩項抗辯都沒被採納。第一，房東說收款時雙方曾特約，未在一定期間內於民間公證人前簽約的話，不論可歸責於誰，都只退還原收的88,000元。房客否認。房東也拿不出證據。第二，房客一方12月11日未經同意進屋油漆，才導致簽不成。法院依裝潢師傅的證詞，認定房東一方在鑰匙交回前知道施工也沒反對；「簽約公證後再施工」的訊息，是12月8日交還鑰匙後才傳的，之後再進屋的事也沒有證據（判決全文）。
基隆案：卡在連帶保證人
結論相反的例子是臺灣基隆地方法院基隆簡易庭114年度基小字第407號小額民事判決（2025年4月29日）。要承租的是原告的父親，原告則透過仲介看屋，隔天一早就匯了6,000元定金，約兩小時後才請仲介拿租約來看。法院認為付款時原告不清楚租約內容，這筆錢是擔保租約成立的立約定金。
之後房東透過仲介要求保證人，保證人不能到場就備妥保證書；仲介回覆房東，要改的項目簽約當天再談。依房東說法，簽約當天只有父親到場，原告在電話裡不肯在連帶保證人欄簽名。房東說的後續經過，原告並未爭執：父親先同意預付一年租金來免保證人，領錢後又反悔；原告再同意改給名片、身分證字號和戶籍地址，傳了名片，最後仍說不簽。原告主張房東臨時變更條件，請求加倍返還12,000元（判決全文）。
法院分兩種情形看。如果簽約當天真的談成替代條件，租約沒簽成終究是原告自己不願簽；如果沒談成，原告與房東對要不要連帶保證人始終沒有共識。不論哪一種，都不可歸責於房東。請求被駁回，訴訟費用1,000元也由原告負擔（判決全文）。
這件判決只處理第249條第3款的加倍返還，沒有判斷6,000元本身該退（第4款）還是可以不退（第2款）；判決書也載明，上訴須以判決違背法令為理由，並應於收受送達後20日內向同一法院提出上訴狀，由合議庭審理。在台灣找不到人作保的外籍房客，最好付定金前就問清楚要不要保證人。
先花的裝潢費
民法第245條之1第1項第3款規定，契約未成立時，為準備或商議訂立契約而有其他顯然違反誠實及信用方法的當事人，對於非因過失而信契約能成立致受損害的他方，負賠償責任；這項請求權因二年間不行使而消滅（同條第2項）。臺北法院依此准許僱工裝修費7,500元，房東合計要再付95,500元，另加週年利率5%的遲延利息（判決全文）。
簽證或工作臨時有變
簽證沒下來或工作調動，房客因此放棄承租時，算第249條第2款的可歸責於付定金一方，還是第4款的不可歸責於雙方，可能成為爭點，兩件判決都沒有處理。四款規定以雙方沒有另外約定為前提，付定金時用訊息講好這種情況錢怎麼處理，只要能證明，就先依約定。臺北法院認定責任歸屬，憑的也是12月12日那一則訊息。
台灣律師可以協助的事
律師可以先看匯款紀錄、收據和對話紀錄，判斷這筆錢是定金、預付租金還是押金、有沒有「只退原額」的約定，再依訊息順序整理租約是因哪一方的事由沒簽成，接著寄發存證信函，依民法第249條請求返還或加倍返還，依第245條之1請求裝潢等信賴支出。與房東或仲介協商、撰寫小額或簡易訴訟的起訴狀並出庭，也可以委任（小額程序）。結果仍取決於證據與法院的判斷。
昊鼎國際法律事務所位於臺北市大同區承德路一段35號7樓之2。如需討論定金問題，可寄信至wei@hoveringlaw.com.tw，附上匯款紀錄，以及說明租約為何沒簽成的對話截圖。
參考的官方資料
- 民法 第166條、第245條之1、第248條、第249條（全國法規資料庫，法律全文最新修正日期2026年8月17日之現行條文）
- 臺灣臺北地方法院113年度簡上字第219號民事判決（2026年1月21日），司法院裁判書查詢
- 臺灣基隆地方法院基隆簡易庭114年度基小字第407號小額民事判決（2025年4月29日），司法院裁判書查詢
確認日期：2026年10月19日
常見問題
- 房東說家人要用、不租了，只退還定金，我還能請求什麼？
- 如果雙方沒有另外約定，而且租約沒簽成是可歸責於房東的事由，可以請求加倍返還定金。臺灣臺北地方法院113年度簡上字第219號判決把民法第249條第3款類推適用於簽約前交付的定金，扣除房東已退還的88,000元後，判命房東再給付88,000元。房東主張的「不論可否歸責都只退還原額」特約，因為沒有舉證而不被採信。
- 房東要求連帶保證人，我最後沒簽，可以請求雙倍定金嗎？
- 在臺灣基隆地方法院基隆簡易庭114年度基小字第407號小額民事判決的案子裡，要承租的是原告的父親，付定金並起訴的是原告。法院認為，不論認定雙方對連帶保證人始終沒有共識，或認定雙方已談妥替代條件而原告最後仍拒簽，本案未能簽約都不可歸責於房東，因此駁回加倍返還的請求。這件判決只處理加倍返還，沒有判斷6,000元定金本身是否應返還。結果仍取決於具體事實與雙方約定。
- 簽約前先做的裝潢，費用可以向房東請求嗎？
- 民法第245條之1第1項第3款規定，契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而有顯然違反誠實及信用方法的情形，對於非因過失而信契約能成立致受損害的他方負賠償責任；這項請求權因二年間不行使而消滅（同條第2項）。在可歸責於房東而沒簽成的臺北案件中，法院依這條規定准許請求僱工裝修費7,500元。
本文僅供一般資訊參考，並非針對個別案件的法律意見。
