대만에서 기한부 임대차를 공증하면 판결 없이 무엇을 집행할 수 있나

기한부 임대차계약서에 직접 강제집행 문구가 있어도 그 문구만으로 계약서가 공정증서가 되지는 않습니다. 공증법(公證法) 제13조는 당사자의 청구로 공증인이 작성한 공정증서가 각 호의 법률행위를 다루고 직접 강제집행을 받는다고 적은 경우에 그 증서에 따른 집행을 허용합니다. 건물 임대차에서는 기한을 정하고 만료 때 돌려주기로 한 건물과 일정한 수량으로 정한 금전이 문제됩니다.

타이베이 아파트를 대만인 세입자에게 2년 기간으로 빌려주는 한국인 집주인이 있다고 하겠습니다(가상의 예입니다). 세입자 쪽에서 공증을 먼저 제안했고, 초안에는 만료일, 그날 집을 돌려준다는 문장, 약정한 금액이 들어 있습니다. 하나의 문서에 서로 다른 의무가 함께 들어갑니다. 공증 자리에서 서명하는 문서가 나중에 어디까지 집행되는지가 두 사람 모두에게 남는 질문입니다.

집행의 근거는 공증인이 작성한 공정증서입니다

공증법 제13조 제1항 본문은 당사자가 공증인에게 청구해, 같은 항 각 호의 법률행위에 관해 작성된 공정증서(公證書)가 "직접 강제집행을 받는다(應逕受強制執行)"고 적고 있으면 그 증서에 따라 집행할 수 있다고 정합니다(제13조). 조건은 셋입니다. 공증인이 작성한 공정증서여야 하고, 법률행위가 각 호 중 하나에 해당해야 하며, 증서에 직접 강제집행 문구가 있어야 합니다. 당사자끼리 서명한 계약서에 같은 문장을 옮겨 적어도 그 계약서가 공증인이 작성한 공정증서가 되지는 않습니다.

건물 임대차와 직접 맞닿는 것은 제1호와 제3호입니다. 제13조 제1항의 나머지 두 호는 특정 동산의 급부와, 경작이나 건축 외의 목적으로 빌리고 기한 만료 때 반환하기로 한 토지를 다룹니다.

판결 없이 집행할 수 있는 이유는 강제집행법(強制執行法) 제4조 제1항에 있습니다. 이 항은 강제집행의 근거가 되는 집행권원(執行名義)을 열거하면서 제1호에 확정된 종국판결을, 제4호에 공증법에 따라 강제집행할 수 있는 공정증서를 둡니다. 공정증서가 판결과 나란히 놓인 독립된 집행권원인 셈입니다.

이 요건을 충족한 반환이나 지급 의무라면 먼저 본안판결을 받지 않고 공정증서를 집행권원으로 쓸 수 있습니다(공증법 제13조 제1항, 강제집행법 제4조 제1항 제4호). 공증을 누가 먼저 제안했는지는 요건이 아닙니다. 한 증서에 반환과 금전이 함께 적혀 있어도 각 의무는 해당 호의 요건을 따로 충족해야 합니다.

만료 때의 건물 반환과 정해진 액수의 금전

제13조 제1항 제3호는 건물이나 그 밖의 공작물을 임차하거나 빌려 쓰면서 기한을 정했고, 기한이 끝날 때 돌려주기로 한 경우를 듭니다(제13조). 둘 다 필요합니다. 가상의 2년 계약도 공정증서에 기한 만료 때 반환한다고 적어야 이 호에 맞습니다. 초안에 "계약이 끝나면 돌려준다"고만 쓰여 있고 기한이 정해져 있지 않다면 그 문구를 다시 살펴야 합니다.

이 호의 반환은 정해진 기한이 만료할 때의 반환입니다. 계약 도중 해지에 따른 반환이나 기한이 정해지지 않은 임대차는 문언에 들어 있지 않습니다. 월세가 밀렸다는 이유만으로 만료 전 퇴거를 집행할 수도 없습니다(공증법 제13조 제1항 제3호).

집행을 시작할 시점도 따져야 합니다. 강제집행법 제4조 제2항에 따르면 집행권원에 조건·기한이 붙거나 채권자의 담보 제공이 필요한 경우에는 각각 조건 성취·기한 도래·담보 제공 후에야 강제집행을 시작할 수 있습니다. 건물 반환은 기한이 끝난 뒤에야 집행할 수 있습니다. 그 전에는 안 됩니다.

제1호는 금전, 그 밖의 대체물 또는 유가증권의 일정한 수량을 지급하는 법률행위를 다룹니다(공증법 제13조 제1항 제1호). 공정증서에 정해진 금액이라도 직접 강제집행 문구가 그 지급에 적용되어야 합니다. 지급일이 정해졌다면 강제집행법 제4조 제2항에 따라 그날이 와야 집행을 시작할 수 있습니다. 퇴거 후에야 산정할 수 있는 수리비는 아직 일정한 수량이 아닙니다. 금액은 미정입니다. 장래 손해를 언급했더라도 액수가 정해지지 않았다면 마찬가지입니다(공증법 제13조 제1항 제1호). 중도 해지와 보증금 정산은 별개의 문제로, 중도 해지와 보증금 반환을 다룬 글을 참고할 수 있습니다.

만료일이 지나도 세입자가 남아 있다면

집주인이 공정증서를 가졌다고 직접 세입자를 내보내는 것은 아닙니다. 강제집행법 제1조 제1항에 따라 민사 강제집행은 지방법원과 그 지원의 민사집행처가 맡습니다. 같은 조 제2항은 집행할 때 공평하고 합리적인 원칙에 따라 채권자·채무자·그 밖의 이해관계인의 권익을 함께 고려하고 적당한 방법을 써야 한다고 정합니다. 집행 목적에 필요한 한도를 넘어서는 안 됩니다.

승계인과 점유자, 그리고 세입자가 다투는 길

공정증서의 효력은 처음 서명한 당사자에게만 미치는 것은 아닙니다. 공증법 제13조 제2항에 따라 공정증서 작성 후 그 법률행위에 관해 당사자의 승계인이 된 사람, 당사자나 그 승계인을 위해 청구 목적물을 점유하는 사람에게도 효력이 있습니다. 건물에 사람이 있다는 사실만으로 그가 이 범위에 드는지는 알 수 없습니다. 점유만으로는 부족합니다.

채무자, 승계인 또는 점유자가 공정증서에 강제집행할 수 없는 사유가 있다고 주장하며 소를 제기하면, 소를 맡은 법원은 필요한 경우 집행정지를 명할 수 있습니다(공증법 제13조 제3항). 정지 신청인이 담보를 제공하겠다고 밝히면 법원은 상당한 담보액을 정해 정지를 명해야 합니다. 소를 제기한 것만으로 집행이 멈추지는 않습니다. 법원의 명령이 있어야 합니다. 제3항은 어떤 사유가 인정되는지는 열거하지 않습니다.

공증 전에 집주인과 세입자는 임대차계약서와 공정증서 초안을 나란히 놓고 읽을 수 있습니다. 기한을 정했는지, 그 기한이 끝날 때 건물을 돌려주기로 했는지, 지급할 금전의 수량이 일정한지 확인하는 일입니다(공증법 제13조 제1항 제1호·제3호). 직접 강제집행 문구가 두 의무에 각각 적용되는지도 살펴야 합니다. 계약서에는 기간이 명확한데 공정증서에는 반환 시점이 흐릿하다면, 서명 전에 두 문서의 표현을 맞추는 것이 당사자 모두에게 유용합니다. 반대로 공정증서에 금액만 명확하다고 해서 건물 반환까지 자동으로 집행할 수 있는 것은 아닙니다(공증법 제13조 제1항 제1호·제3호). 가상의 집주인이 나중에 판결 없이 집행할 수 있는 범위는 이 문구와 각 호의 요건에 달려 있습니다.

대만 변호사에게 맡길 수 있는 일

대만 변호사에게 실제 임대차계약서와 공정증서 초안을 함께 보여 주고, 기한·만료 때의 반환·확정된 지급액과 직접 강제집행 문구를 검토받을 수 있습니다. 공증법 제13조 제1항 제1호·제3호의 범위를 벗어난 문구를 고치는 일도 맡길 수 있습니다. 집행이 시작되었거나 예고되었다면 제3항에 따른 소의 가능성을 따지고, 소장이나 답변을 준비해 이어지는 민사 분쟁을 대리할 수 있습니다. 공정증서에 서명했다고 점유가 자동으로 돌아오는 것은 아닙니다. 집행 문구의 범위에 관한 다툼이 생기면 공정증서와 실제 임대차계약서의 문언을 함께 살펴야 합니다.

호정(昊鼎)국제법률사무소는 臺北市大同區承德路一段35號7樓之2에 있습니다. wei@hoveringlaw.com.tw로 상담을 문의하실 때 임대차계약서와 공정증서 초안, 이미 받은 집행 관련 서류를 함께 보내 주셔도 됩니다.

참고한 공식 자료

• 공증법(公證法) 제13조 — 법령 전체의 최종 개정일 민국 108년(2019년) 4월 3일, 현행 조문 확인
• 강제집행법(強制執行法) 제1조, 제4조 — 법령 전체의 최종 개정일 민국 108년(2019년) 5월 29일, 현행 조문 확인
• 공식 영문 번역(문구 대조용): The Notary Act, The Compulsory Enforcement Act

확인일: 2026년 10월 16일