定期租約公證載明「逕受強制執行」，不經判決能執行什麼？

租約裡有「應逕受強制執行」幾個字，房東就能在房客欠租時憑公證書自行換鎖、執行遷讓嗎？不能。公證法第13條第1項處理的是當事人請求公證人就特定法律行為作成、並載明逕受強制執行的公證書。房屋租賃涉及的是定有期限、期滿應交還的房屋，以及一定數量的金錢給付。強制執行法第1條第1項把民事執行交由地方法院及其分院的民事執行處辦理。

房東把台北市一間套房租給來台工作的外國房客，租期兩年，雙方約好到公證人那裡辦租約公證（虛構情境）。草稿寫了屆滿日、當天返還房屋、約定的金額，還有「應逕受強制執行」的條款。簽名前，兩邊都會想知道：這份公證書日後能拿來執行到什麼程度？

自己簽的租約與公證書

第13條第1項的要件有三個：當事人請求公證人作成公證書；法律行為屬於該項各款之一；公證書載明應逕受強制執行。三者都具備，才「得」依該證書執行（第13條）。雙方自己簽的租約，就算抄進同一句話，也不會因此變成公證人作成的公證書。

房屋租賃主要涉及第1款與第3款。第13條第1項另有兩款，分別處理特定動產的給付，以及非供耕作或建築、期滿應交還的租用或借用土地。

為什麼不必先拿到判決？強制執行法第4條第1項列出強制執行所依據的執行名義，第1款是確定之終局判決，第4款是依公證法規定得為強制執行之公證書。公證書和判決並列，本身就是執行名義。

同一份公證書可以記載返還與金錢給付，但每一項都要符合公證法第13條第1項相應款別的要件，且逕受強制執行的文字須涵蓋該項義務。符合條件時，強制執行法第4條第1項第4款使公證書成為執行名義，房東無須先取得本案判決。

期滿交還房屋

公證法第13條第1項第3款適用於租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還的情形。兩項條件都要具備。前述虛構的兩年租約，公證書若寫明期滿交還，就可能落在這款；若只寫「租約結束時返還」卻沒有定期限，還得先釐清期限是否成立。

房客欠租，不會因此讓房東憑第3款在期滿前執行返還。中途終止所生的返還、沒有定期限的租賃，都不在公證法第13條第1項第3款的文字內。

開始執行的時點也有限制。強制執行法第4條第2項規定，執行名義附條件、期限，或須債權人提供擔保時，要分別等條件成就、期限屆至或擔保提供後才能開始執行。期滿應返還的房屋，不能在期滿前執行返還。

金錢給付要有一定數量

第1款涵蓋以給付一定數量的金錢、其他代替物或有價證券為標的的法律行為（公證法第13條第1項第1款）。公證書寫明一定金額，也要確認逕受強制執行的文字涵蓋這筆給付。有約定給付日的，依強制執行法第4條第2項，須等該日屆至後才能開始執行。

退租後才算得出來的修繕費，作成公證書時金額尚未確定，與第1款的「一定數量」不符（公證法第13條第1項第1款）。預先提到將來可能有損害，也不會讓未定的金額變成定額。提前解約與押金結算是另外的問題，可參考提前解約及押金返還的文章。

執行由法院民事執行處辦理

房東拿著公證書，也不能自行執行遷讓。強制執行法第1條第1項把民事強制執行事務交由地方法院及其分院的民事執行處辦理。同條第2項要求執行遵守公平合理原則，兼顧債權人、債務人和其他利害關係人的權益，採取適當方法，且不得逾越達成執行目的的必要限度。

繼受人、占有人，以及房客的訴訟

公證書的效力可能及於簽署人以外。公證法第13條第2項還包括公證書作成後、就該法律行為成為當事人繼受人的人，以及為當事人或其繼受人占有請求標的物的人。不能只因有人住在屋內，就認定他屬於條文所說的占有人。

債務人、繼受人或占有人主張公證書有不得強制執行的事由而起訴時，受訴法院得因必要情形命停止執行（公證法第13條第3項）。停止執行的聲請人陳明願供擔保時，法院應定相當的擔保額並命停止執行。光是起訴不會自動停下來。仍要有法院命令。第3項沒有列出哪些事由能成立。

簽名前，雙方可以把租約和公證書草稿並排看：租期是否確定、是否約定期滿交屋、給付金額是否為一定數量。逕受強制執行的字句究竟涵蓋返還、付款，還是兩者，也要看清楚。這些是公證法第13條第1項第1款、第3款決定執行範圍的條件。前述虛構的房東能否不經本案判決執行，就取決於公證書如何記載這些義務。

台灣律師可以協助的事

台灣律師可以對照實際租約與公證書草稿，檢查租期、期滿返還、定額給付及執行字句。若有超出公證法第13條第1項第1款、第3款範圍的記載，也可以請律師修改。已經開始執行或收到執行預告時，律師可以評估第3項的訴訟可能性、準備起訴狀或答辯，並代理後續民事爭議。簽了公證書，房屋不會自動收回。

昊鼎國際法律事務所位於臺北市大同區承德路一段35號7樓之2。若想就公證書諮詢，可寄信至 wei@hoveringlaw.com.tw，附上租約、公證書草稿，以及已收到的執行相關文件。

參考的官方資料

• 公證法 第13條（全法最新修正日期：民國108年4月3日；已查證現行條文）
• 強制執行法 第1條、第4條（全法最新修正日期：民國108年5月29日；已查證現行條文）
• 官方英文譯本（對照文字用）：The Notary Act、The Compulsory Enforcement Act

確認日期：2026年10月16日