대만 주택 보증금, 외국인 임차인이 돌려받을 때

임대주택시장발전및관리조례 제7조는 보증금이 두 달 치 월세 총액을 넘지 못하도록 합니다. 임대 계약이 소멸하고, 임차인이 주택을 반환하고, 계약으로 생긴 채무를 변제하면 임대인은 보증금을 반환하거나 채무에 충당하고 남은 돈을 반환해야 합니다. 세 가지가 모두 갖춰져야 반환 시점이 됩니다.

조례가 모든 주택 임대에 적용되지는 않습니다. 조례 제4조는 휴양·관광용으로 내놓은 주택, 정부나 정부가 설립한 전담 법인·기관이 운영하는 주택, 협동조합이 운영하는 주택, 임대 기간이 30일 미만인 경우를 적용 대상에서 뺍니다. 이와 별도로 도시 지역 주택 임대에는 토지법 제99조도 담보금 상한을 두 달 치 월세로 두고, 초과분은 임차인이 집세로 충당할 수 있다고 합니다.

외국인이 대만에서 집을 빌릴 때도 같은 한도가 적용됩니다. 계약서에 석 달·넉 달 치로 적혀 있어도, 적용 법령의 상한을 넘는 부분은 집세 충당이나 반환 청구의 근거가 될 수 있습니다.

주인이 집을 되찾을 수 있는 경우

기간을 정하지 않은 주택 임대에서 토지법 제100조는 임대인이 다음 사유 중 하나가 없으면 주택을 회수하지 못한다고 합니다. 자가 거주 또는 재건축, 민법 제443조 제1항을 어긴 전대, 담보금으로 충당해도 두 달 이상 연체, 법령 위반 사용, 계약 위반, 주택·부착물을 손괴하고 상당한 배상을 하지 않은 경우입니다.

연체를 이유로 계약을 끝내려면 임대인은 민법 제440조에 따라 상당한 기간을 정해 지급을 최고해야 하고, 그 기간 안에 지급하지 않아야 해지할 수 있습니다. 주택 임대는 연체액이 두 달 치에 이르러야 합니다. 토지법 제100조 제3호의 연체 사유로 회수할 때도 이 최고가 필요하다는 판례가 있습니다(토지법 제100조 관련 판례).

기간을 정한 임대에는 토지법 제100조의 제한이 그대로 적용되지 않습니다. 최고법원 37년 上字 제7729호 판례와, 같은 페이지의 여러 판례가 인용하는 사법원 해석(院解字第3489號)은 이 조문을 기간을 정하지 않은 임대에 관한 규정으로 봅니다(위 판례 링크). 기간을 정한 임대는 민법 제450조에 따라 기간이 끝나면 소멸합니다. 다만 기간이 끝난 뒤에도 임차인이 계속 살고 임대인이 곧바로 반대 의사를 밝히지 않으면 민법 제451조에 따라 기간을 정하지 않은 계약으로 계속되는 것으로 보고, 그때부터 토지법 제100조가 문제됩니다.

기간 중 조기 해지 조항이 있어도 그 조항이 법령이나 정형화계약 필수·금지 기재 사항을 벗어나면 효력이 제한될 수 있습니다. 내정부가 공고한 주택 임대 정형화계약 필수·금지 기재 사항은 계약서 검토 기간(審閱期), 임대 목적물, 차임·보증금, 수선, 해지, 퇴거 시 인도 확인(點交) 등을 계약에 담도록 합니다.

보증금을 두고 다툴 때

공제 다툼에서는 입주 때와 퇴거 때의 사진·영상, 가구·벽·설비 상태를 함께 확인해 적은 인도 확인서(點交 기록), 월세·관리비 이체 기록, 수선 요청 대화, 해지 통지와 그 도달 증명이 입증 자료가 됩니다. 임대인이 보증금에서 떼겠다는 항목마다 계약·법령상 근거와 실제 손해가 있는지 맞춰 봅니다.

조례 제12조는 계약이 끝나 주택을 반환할 때 양 당사자가 함께 현장과 설비를 확인(點交)하도록 하고, 한쪽이 상당한 기간을 정한 통지를 받고도 참여하지 않으면 확인을 마친 것으로 봅니다. 인도 확인 뒤에도 남은 물건은, 따로 약정이 없는 한 임대인이 상당한 기간을 정해 가져가라고 최고했는데도 가져가지 않으면 소유권을 포기한 것으로 보고, 그 처리 비용을 보증금에서 공제할 수 있습니다. 보증금으로 모자라는 부분은 임대인이 임차인에게 청구할 수 있습니다.

주택 임대 분쟁은 임대인이나 임차인이 직할시·현(시) 정부에 조정(調處)을 신청할 수 있고, 조정 비용은 내지 않습니다(조례 제16조). 조정이 성립하지 않으면 법원의 민사 조정이나 소송으로 갑니다.

해외에서 내용증명·조정·소송을 맡기는 방법은 해외에서 대만 변호사 선임에 정리했습니다. 문의하실 때는 계약서, 입·퇴거 사진, 보증금 액수, 임대인 연락처를 함께 보내 주시면 됩니다. 호정(昊鼎)국제법률사무소 증준외(曾雋崴) 변호사: wei@hoveringlaw.com.tw. 주소: 103 臺北市大同區承德路一段35號7樓之2.

참고한 공식 자료

• 임대주택시장발전및관리조례: 제4조, 제7조, 제12조, 제16조.
• 토지법 제99조, 제100조.
• 토지법 제100조 관련 해석·판례(院解字第3489號, 最高法院37年上字第7729號 등).
• 민법 제440조, 제450조, 제451조.
• 행정원: 주택 임대 정형화계약 필수·금지 기재 사항.

확인일: 2026년 10월 2일