대만 부모님 명의로 남은 땅과 집, 상속등기를 미루면 생기는 일

대만에서는 부모가 돌아가신 뒤 상속등기(繼承登記)를 하지 않아도 상속인의 권리가 곧바로 없어지지 않습니다. 등기를 미룬 기간에 따라 토지법이 정한 절차는 다음과 같습니다.

가령 대만인 아버지가 4년 전에 돌아가셨고, 타이난의 집과 땅은 아직 아버지 이름으로 등기되어 있는 경우입니다. 상속인은 그 집에 사는 형과, 한국에서 자라 서울에 사는 동생 두 사람입니다. 이 형제는 표의 셋째 줄, 곧 공고와 열책관리 단계에 이미 와 있을 수 있습니다.

등기 전에도 상속은 이미 일어나 있습니다

대만 민법에서 상속은 피상속인이 사망한 때 시작되고(제1147조), 상속인은 그때부터 피상속인의 재산상 권리와 의무를 이어받습니다(제1148조). 등기부에 아버지 이름이 남아 있어도 집과 땅은 이미 형제의 것입니다. 다만 민법 제759조는 상속으로 부동산 물권을 취득한 사람이 등기를 해야 그 물권을 처분할 수 있다고 정합니다. 팔거나 담보로 제공하려면 상속등기부터 해야 합니다.

상속인이 여러 명이면 유산을 분할하기 전까지 상속인 전원이 유산 전체를 공동공유(公同共有)합니다(제1151조). 공동공유물을 처분하거나 그 밖의 권리를 행사하려면 법률에 다른 규정이 없는 한 공동공유자 전원의 동의가 필요합니다(제828조 제3항). 집에 살며 관리해 온 형이라도 혼자 결정해서 집을 팔 수는 없습니다.

6개월을 넘겼을 때의 과태료

토지법 제73조 제2항은 상속등기를 상속이 시작된 날부터 6개월 안에 신청할 수 있게 하고, 이 기간을 넘기면 1개월이 지날 때마다 내야 할 등기비의 1배에 해당하는 과태료(罰鍰)를 물릴 수 있다고 정합니다. 상한은 등기비의 20배입니다. 등기비는 제76조에 따라 신고지가(申報地價) 또는 권리가액의 1,000분의 1이므로, 조문대로 계산하면 과태료는 아무리 늦어도 그 금액의 1,000분의 20을 넘지 않습니다.

계산에서 빠지는 기간도 있습니다. 토지등기규칙 제50조 제2항은 과태료를 계산할 때 신청인에게 책임을 돌릴 수 없는 기간을 빼도록 합니다. 어떤 기간이 여기에 해당하는지는 신청하면서 부동산 소재지의 지정사무소(地政事務所, 한국의 등기소에 해당)에 확인하세요.

과태료와는 별개로, 부동산 자체를 대상으로 하는 절차가 1년이 지난 뒤부터 진행됩니다.

1년 뒤의 공고와 열책관리, 15년 뒤의 공개 매각

토지법 제73조의1 제1항에 따르면, 상속이 시작된 날부터 1년이 넘도록 상속등기를 하지 않은 토지나 건물은 관할 지정기관이 사실을 확인한 뒤 상속인에게 3개월 안에 등기를 신청하라고 공고하고 서면으로도 통지해야 합니다. 그래도 신청이 없으면 지정기관은 그 부동산을 대장에 올려 관리할 수 있습니다. 이것이 열책관리입니다. 신청인에게 책임을 돌릴 수 없는 사유가 있던 기간은 여기서도 뺍니다.

열책관리 기간은 15년입니다. 15년이 지나도록 등기 신청이 없으면 지정기관은 상속인에게 서면으로 알리고 부동산 목록을 재정부 국유재산서(國有財產署)에 넘겨 공개 입찰로 매각(標售)하게 합니다(제2항). 매각으로 넘어가는 대상은 이 기간이 끝나도록 등기를 신청하지 않은 부동산이므로, 그 전에 상속등기를 마치면 이 단계에 이르지 않습니다.

매각 전에는 3개월 동안 공고를 합니다. 상속인, 적법한 사용자, 다른 공유자는 각자 사용하는 범위에 대해 이 순서로 우선매수권을 갖지만, 낙찰이 결정된 뒤 30일 안에 우선매수 의사를 밝히지 않으면 포기한 것으로 봅니다(제3항). 상속인이 점유하고 있거나 제3자가 적법한 사용권 없이 점유하고 있는 경우에는 매각 후 점유할 권리를 잃고, 임대차 기간이 5년을 넘으면 매각 후 5년까지만 인정됩니다(제2항). 앞의 예에서 아버지 집에 살고 있는 형이 바로 점유하고 있는 상속인입니다.

매각 대금은 국고의 전용 계좌에 보관되고 상속인은 법정 상속분에 따라 찾아갈 수 있습니다. 10년이 지나도록 청구하는 상속인이 없으면 대금은 국고에 귀속됩니다(제4항). 응찰자가 없거나 최고 응찰가가 최저 매각가에 못 미치면 국유재산서가 최저가를 낮춰 다시 매각하는데, 낮추는 폭은 20%를 넘지 못합니다. 다섯 번 매각해도 팔리지 않으면 부동산은 국유로 등기됩니다. 이때도 원래 권리자는 국유 등기가 끝난 날부터 10년 안에 증빙 서류를 갖추어 법정 상속분에 따른 대금 지급을 국유재산서에 신청할 수 있고, 심사와 90일의 공고를 거쳐 이의가 없으면 다섯 번째 매각의 최저가를 기준으로 나눈 금액을 받습니다(제5항).

상속등기 서류와 유산세

토지등기규칙 제119조는 등기신청서와 기존 소유권장(所有權狀) 외에 내야 할 서류로 피상속인의 사망 사실이 적힌 호적등본, 상속인의 현재 호적등본, 상속계통표(繼承系統表), 유산세 납부(면제) 증명서를 듭니다(제34조 참조). 1985년 6월 5일 이후에 시작된 상속에서 상속을 포기한 사람이 있으면 법원이 그 포기를 받아 기록해 두었다는(准予備查) 증명 서류도 필요합니다. 상속계통표는 신청인이 민법에 따라 직접 작성하고, 누락이나 오류로 다른 사람이 손해를 입으면 법적 책임을 지겠다는 문구를 적어 서명합니다.

상속인은 등기에 앞서 유산세(遺產稅)부터 정리해야 합니다. 유산및증여세법 제8조는 유산세를 완납하기 전에는 유산 분할, 유증 인도, 이전등기를 할 수 없다고 정하고, 면세 증명서나 이전 동의 증명서 같은 서류가 있는 경우만 예외로 둡니다. 제42조는 지정기관이 이런 증명서의 부본을 받지 못하면 이전등기를 할 수 없게 합니다. 납부할 세액이 없다고 결정된 경우에도 세무 당국이 면세 증명서를 발급하므로(제41조) 이 서류를 받아야 등기로 넘어갈 수 있습니다. 유산세 신고 기한은 사망일 다음 날부터 6개월이고(제23조), 제44조는 기한 안에 신고하지 않은 경우 결정된 납부세액의 2배 이하의 과태료를 정하고 있습니다.

형제 한 명이 협조하지 않거나 해외에 있다면

상속등기는 상속인 전원이 모이지 않아도 신청할 수 있습니다. 토지법 제73조 제1항은 상속인 누구라도 전원을 위해 상속등기를 신청할 수 있게 하고, 그 신청이 다른 상속인의 상속포기나 한정상속(限定繼承)에 관한 권리에 영향을 주지 않는다고 덧붙입니다. 토지등기규칙 제120조도 일부 상속인이 사정이 있어 함께 신청하지 못하면 한 명 또는 여러 명이 전원의 이익을 위해 피상속인의 토지를 공동공유로 등기할 수 있다고 정합니다. 등기가 끝나면 등기기관이 나머지 상속인에게 결과를 통지합니다. 이 경우 함께하지 못한 상속인의 현재 호적등본은 그 사람이 예전에 대만에 호적을 두었던 때의 등본과, 현재 등본을 내지 못하는 이유를 적은 서면으로 대신할 수 있습니다(제119조 제2항).

앞의 예에서는 형이 혼자 신청해 형제의 공동공유로 등기해 둘 수 있습니다. 다만 각자의 지분을 나눠 적는 분별공유(分別共有) 등기는 상속인 전원이 동의해야 합니다(제120조). 누가 무엇을 가질지 합의가 되지 않는 문제는 등기 기한과 별개입니다. 상속인은 원칙적으로 언제든지 유산 분할을 청구할 수 있고(민법 제1164조), 유산 분할 다툼은 가사사건으로 법원이 다룹니다(가사사건법 제3조).

한국에 사는 상속인이 대만에 가지 않고 대리인에게 맡기는 방법과, 상속인이 한국 국적일 때 추가되는 외국인 토지 취득 제한은 외국인이 대만 부동산을 상속할 때에서 다뤘습니다. 상속포기와 유언을 포함한 상속 전반은 대만 상속과 친권에 있습니다. 대만 재산을 물려받는 일이 한국에서 세금이나 신고 문제를 낳는지는 한국의 전문가에게 따로 확인하세요.

돌아가신 부모님 명의로 남은 대만 부동산의 등기 순서를 상의하고 싶다면 호정(昊鼎)국제법률사무소에 이메일(wei@hoveringlaw.com.tw)로 사망일, 부동산 소재지, 상속인 구성을 적어 보내 주세요. 이 글은 일반적인 설명이며, 개별 사안의 결론은 실제 서류에 따라 달라집니다.

참고한 공식 자료

• 민법 제759조, 제828조, 제1147조, 제1148조, 제1151조, 제1164조
• 토지법 제73조, 제73조의1, 제76조
• 토지등기규칙 제34조, 제50조, 제119조, 제120조
• 유산및증여세법 제8조, 제23조, 제41조, 제42조, 제44조 (2026년 9월 11일 개정 공포 후의 현행 조문 기준)
• 가사사건법 제3조

확인일: 2026년 10월 5일