외국인이 대만 부동산을 상속할 때: 어느 나라 법을 따르고, 토지는 어떻게 등기할까

가령 한국에 살던 어머니가 타이베이에 작은 아파트 한 채를 남기고 돌아가셨다고 해 보겠습니다. 자녀들은 모두 한국 국적이고 대만에는 가 본 적도 거의 없습니다. 이럴 때 가장 먼저 부딪히는 질문은 "누가, 어느 나라 법에 따라 이 아파트를 물려받느냐"와 "외국인인 우리가 대만 부동산 명의를 가질 수 있느냐"입니다.

상속인이 누구인지 정하는 법과 부동산 명의를 옮기는 절차는 서로 다른 문제입니다. 앞의 것은 대만의 섭외민사법률적용법이, 뒤의 것은 토지법과 토지등기규칙이 다룹니다. 여기에 유산세(遺產稅) 정리가 등기의 전제 조건으로 붙습니다.

상속채무를 물려받은 재산 한도로만 책임지는 문제, 3개월 안에 하는 상속포기, 6개월 안에 하는 유산세 신고 같은 기본 절차는 대만 상속·자녀 관련 분석에서 이미 다뤘습니다. 이 글은 상속인이 외국인일 때 추가로 걸리는 부분만 정리합니다.

어느 나라 상속법이 적용될까요?

대만 섭외민사법률적용법 제58조(涉外民事法律適用法)는 상속을 "피상속인이 사망할 당시의 본국법"에 따르게 합니다. 사망한 분이 한국 국적만 가졌다면 대만에 있는 아파트라도 원칙적으로 한국 상속법에 따라 상속인과 상속분이 정해집니다. 한국 국제사법 제77조 제1항도 상속은 사망 당시 피상속인의 본국법에 따른다고 정하고 있어 출발점은 같습니다. 다만 한국 국제사법 제77조는 유언으로 준거법을 지정할 수 있는 경우를 제한된 범위로만 정하고 있으니, 유언이 있다면 그 지정과 방식도 함께 봐야 합니다.

제58조에는 단서가 있습니다. 대만 법에 따라 대만 국민이 상속인이 되는 경우, 그 대만 국민은 대만에 있는 유산을 상속할 수 있습니다. 예를 들어 사망한 분에게 대만 국적의 배우자나 자녀가 있다면, 본국법만 보고 상속인을 정해서는 안 됩니다.

사망한 분이 여러 국적을 가졌다면 같은 법 제2조에 따라 관계가 가장 밀접한 국적의 법을 본국법으로 봅니다. 또 제6조는, 본국법을 적용할 때 그 본국법이 해당 법률관계를 다른 법률에 따르도록 정하면 그 다른 법률을 적용한다고 합니다. 다만 본국법 또는 그 다른 법률이 중화민국 법률을 적용하도록 정하면 중화민국 법률을 적용합니다. 앞 문장은 다른 법으로의 지정이고, 단서가 대만법으로 돌아오는 반정(反致)입니다. 그래서 사망한 분의 국적과 본국 법의 내용을 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

외국인이 상속받을 수 있는 토지에 제한이 있나요?

토지법 제17조 제1항은 임야, 어업용지, 수렵지, 염전, 광업용지, 수원지, 요새·군비 구역과 국경 지역 토지를 외국인에게 이전하거나 담보 등 부담을 설정하거나 임대할 수 없게 합니다. 제2항은 상속으로 취득하는 경우는 이 금지에서 뺍니다. 다만 상속등기를 마친 날부터 3년 안에 대만 국민에게 팔아야 하고, 기한 안에 팔지 않으면 관할 지정(地政, 토지 행정)기관이 국유재산 관리기관에 넘겨 공개 입찰로 처분합니다. 도심의 일반 주택이라면 보통 여기에 해당하지 않지만, 시골 토지나 임야가 섞여 있다면 제17조 제1항의 토지에 해당하는지부터 부동산 소재지 지정사무소에 확인해야 합니다.

토지법 제18조는 상호주의를 정합니다. 외국인은 조약이나 그 나라 법률에 따라 대만 국민이 그 나라에서 같은 권리를 누릴 수 있는 경우에만 대만에서 토지 권리를 취득할 수 있습니다. 화롄현 펑린 지정사무소(鳳林地政事務所)의 지정 문답은 대만 부동산을 상속하는 경우에도 이 상호주의가 적용된다고 안내하고, 해당 여부는 내정부 지정사(內政部 地政司)가 공개하는 '외국인 토지권리 취득 상호주의 국가표'로 확인하라고 합니다. 나라별 조건은 이 표가 바뀔 수 있으니 등기 전에 최신판으로 확인하세요.

상속등기 전에 유산세부터 정리해야 하나요?

그렇습니다. 유산및증여세법 제8조는 유산세를 완납하기 전에는 유산을 분할하거나, 유증을 인도(交付遺贈)하거나, 이전등기를 할 수 없다고 정합니다. 예외는 세무서가 발급한 이전 동의 증명서나 면세 증명서, 유산총액 불산입 증명서가 있는 경우입니다. 같은 법 제42조는 지정기관이 이전등기를 할 때 이런 증명서의 부본(副本)을 받도록 하고, 내지 못하면 등기를 하지 못하게 합니다.

사망한 분이 외국인일 때 대만 유산세가 어디까지 걸리는지, 어디에 언제 신고하는지는 외국인 피상속인의 대만 유산세에서 따로 설명합니다. 등기 쪽에서 기억할 점은 세금 정리가 끝나야 명의를 옮길 수 있다는 것입니다.

토지등기규칙 제119조는 상속등기 서류로 사망 사실이 적힌 호적등본, 상속인의 현재 호적등본, 상속계통표(繼承系統表), 유산세 납부(면제) 증명서, 상속포기가 있으면 법원의 수리 증명 등을 들고 있습니다. 외국인 상속인은 대만 호적이 없으니 신분과 가족관계를 증명할 외국 서류로 대신하게 되는데, 어떤 서류를 어떤 형식으로 받는지는 부동산 소재지의 지정사무소(한국의 등기소에 해당)에 미리 확인하는 것이 좋습니다. 같은 규칙 제33조와 토지법 제73조는 상속등기 신청 기간을 상속 개시일부터 6개월로 두고, 토지법 제73조는 이 기간을 넘기면 등기비의 배수로 계산한 과태료를 물릴 수 있게 합니다. 유산세 절차와 등기 일정을 함께 잡아야 하는 이유입니다.

상속인 중 일부가 함께 신청하지 못하는 사정이 있다면, 토지등기규칙 제120조에 따라 한 사람이 상속인 전원을 위해 공동소유(公同共有)로 먼저 등기할 수도 있습니다.

한국에서 서류를 준비할 때는 무엇을 챙겨야 하나요?

한국에 사는 상속인이 대만에 직접 가지 않고 대리인에게 등기를 맡길 수 있습니다. 토지등기규칙 제41조 제7호는 외국인이 제3자에게 토지등기를 위임하면서 그 위임장이 대만 재외공관의 인증을 받은 경우 본인이 직접 나오지 않아도 된다고 정합니다. 재외공관의 문서 인증 절차는 외교부 및 재외공관 문서증명조례(外交部及駐外館處文件證明條例)가 정합니다.

해외에서 만든 서류는 원칙적으로 작성지를 관할하는 대만 재외공관에 문서 인증(驗證)을 신청합니다(문서증명조례 제10조). 다만 대만과 중복 인증 면제 협정을 맺은 곳의 서류는 그 나라 정부가 지정한 기관의 인증이 재외공관 인증과 같은 효력을 갖기도 합니다(제15조의1). 이 글이 인용한 자료에는 아포스티유가 이 인증을 대신한다고 적혀 있지 않습니다. 가족관계증명서나 위임장에 어떤 인증이 필요한지는 관할 재외공관과 부동산 소재지의 지정사무소에 미리 확인하세요. 중국어 번역문이 필요한지, 번역문은 누구의 인증을 받아야 하는지도 지정사무소와 세무서가 요구하는 대로 맞춰야 합니다. 서류를 한 번에 준비하려면 대만 쪽 요구사항을 먼저 확인한 뒤 한국에서 발급받는 순서가 효율적입니다.

상담 연락처

호정(昊鼎)국제 법률사무소 증준외(曾雋崴) 변호사에게 문의하실 때는 사망한 분의 국적과 사망일, 상속인들의 국적과 거주지, 대만 부동산의 주소나 지번, 유언이 있는지, 유산세 신고를 시작했는지를 간단히 적어 보내 주세요. 가족관계 서류나 등기부 같은 민감한 자료는 사무소가 안내하는 방법으로 보내 주시면 됩니다. 이 글은 일반적인 설명이며, 개별 사건의 결론은 실제 서류를 보고 판단해야 합니다.

이메일: wei@hoveringlaw.com.tw · 주소: 103 臺北市大同區承德路一段35號7樓之2

참고한 공식 자료

• 섭외민사법률적용법 제2조, 제6조, 제58조
• 토지법 제17조, 제18조, 제73조
• 유산및증여세법 제8조, 제42조
• 토지등기규칙 제33조, 제41조, 제119조, 제120조
• 외교부 및 재외공관 문서증명조례, 제10조, 제15조의1
• 화롄현 펑린 지정사무소 지정 문답
• 한국 국제사법 제77조

확인일: 2026년 9월 29일