假設母親長年住在國外，在台北留有一間小公寓，過世後，你和兄弟姊妹都不是台灣國民。最先碰到的問題通常有兩個：這間公寓要依哪一國的法律決定誰能繼承？外國人又能不能持有台灣的不動產？
這兩個問題不同。前者由涉外民事法律適用法處理，後者由土地法與土地登記規則規範。此外，還須處理遺產稅；稅務程序尚未辦妥，地政事務所不會辦理登記。
至於被繼承人債務的清償責任、3個月內的拋棄繼承、6個月內的遺產稅申報等基本程序，已在台灣繼承與親權說明過。台灣的親屬若同為繼承人，也可藉本文了解國外共同繼承人在文件與時程上須配合之處。
適用哪一國的繼承法？
涉外民事法律適用法第58條規定，繼承依被繼承人死亡時的本國法。若過世的人只有外國國籍，即使遺產是台北的公寓，原則上仍由該國繼承法決定誰是繼承人、應繼分多少。
第58條有但書：依中華民國法律，中華民國國民應為繼承人者，得就其在中華民國之遺產繼承之。所以如果被繼承人有台灣籍配偶或子女，不能只看外國法就認定繼承人是誰。
還有兩項規則可能改變結果。被繼承人有多重國籍時，依同法第2條，以與其關係最切的國籍之法律為本國法。另依第6條，依本法適用當事人本國法時，如依其本國法就該法律關係須依其他法律而定者，應適用該其他法律。但依其本國法或該其他法律應適用中華民國法律者，適用中華民國法律。前段規定適用其他法律，但書才涉及反致。所以第一步是確認被繼承人的國籍，以及該國法律本身的規定，包括有沒有遺囑指定準據法。
外國人繼承的土地有限制嗎？
土地法第17條第1項規定，林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區域及領域邊境之土地，不得移轉、設定負擔或租賃予外國人。第2項把因繼承取得的情形排除在外，但必須在繼承登記完畢之日起3年內出售給中華民國國民；逾期未出售，由地政（土地行政）機關移請國有財產管理機關公開標售。市區一般住宅通常不屬於這幾類，但如果遺產中有鄉間土地或林地，應先向土地所在地的地政事務所確認是否屬於第17條第1項各款土地。
土地法第18條還有互惠原則：外國人在台灣取得土地權利，以依條約或其本國法律，中華民國國民在該國享有同樣權利者為限。花蓮縣鳳林地政事務所的地政問答指出，繼承台灣不動產同樣適用互惠原則，並請民眾查詢內政部提供的「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表」確認。該表會更新，辦理登記時應以最新版本為準，避免沿用舊資料。
辦理繼承登記前，須先處理遺產稅嗎？
是的。遺產及贈與稅法第8條規定，遺產稅未繳清前，不得分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記；但有稽徵機關核發的同意移轉證明書、免稅證明書或不計入遺產總額證明書時，不在此限。第42條則要求地政機關辦理移轉登記時，應通知當事人檢附稽徵機關核發的稅款繳清證明書，或核定免稅證明書、不計入遺產總額證明書，或同意移轉證明書之副本；不能繳附者，不得逕為移轉登記。
被繼承人是外國人時，台灣遺產稅的課徵範圍，以及要向哪裡、何時申報，另見外國籍被繼承人的台灣遺產稅。
土地登記規則第119條列出繼承登記的應附文件，包括載有死亡事實的戶籍謄本、繼承人現在的戶籍謄本、繼承系統表、遺產稅繳（免）納證明文件，以及有拋棄繼承時法院的備查證明等。外國籍繼承人沒有台灣戶籍，須以國外的身分與親屬關係證明文件代替。哪些文件可供替代、須以何種形式提出，宜先向不動產所在地的地政事務所確認，再申請相關文件。同規則第33條與土地法第73條規定，繼承登記的申請期間為繼承開始之日起6個月，土地法第73條並規定逾期申請登記者，可處以登記費倍數計算的罰鍰。所以遺產稅程序與登記時程要一起安排。
如果部分繼承人無法一起申請，依土地登記規則第120條，可由其中一人為全體繼承人辦理公同共有登記。
國外的繼承人怎麼簽署、寄送文件？
住在國外的繼承人不必親自回台灣辦登記。依土地登記規則第41條第7款，外國人委託他人辦理土地登記，其委託書經中華民國駐外館處驗證的，本人可以不親自到場。駐外館處的文件驗證，依外交部及駐外館處文件證明條例辦理。
在國外作成的文件，原則上向文件作成地所屬的我國駐外館處申請驗證（文件證明條例第10條）；若有免除重複驗證的國際書面協定，該國政府指定機關的驗證，與經我國駐外館處驗證具有相同效力（第15條之1）。本文引用的資料並未說明海牙認證可以代替這項驗證，親屬證明文件或委託書需要哪一種認證，請向駐外館處及地政事務所確認。是否另需中文譯本、譯本要由誰認證，也要依地政事務所與國稅局（稽徵機關）的要求辦理。先向台灣的受理機關確認文件要求，再到國外申請，可避免重複申請。
諮詢聯絡方式
若要向昊鼎國際法律事務所曾雋崴律師諮詢，請先簡要寫明被繼承人的國籍與死亡日期、各繼承人的國籍與居住地、台灣不動產的地址或地號、有無遺囑，以及是否已開始申報遺產稅。親屬關係證明文件、土地登記簿等敏感資料，事務所會告知傳送方式。本文為一般性說明，個案結論仍須依實際文件判斷。
電子郵件：wei@hoveringlaw.com.tw 地址：103 臺北市大同區承德路一段35號7樓之2
參考的官方資料
- 涉外民事法律適用法 第2條、第6條、第58條
- 土地法 第17條、第18條、第73條
- 遺產及贈與稅法 第8條、第42條
- 土地登記規則 第33條、第41條、第119條、第120條
- 外交部及駐外館處文件證明條例、第10條、第15條之1
- 花蓮縣鳳林地政事務所 地政問答
確認日期：2026年9月29日
常見問題
- 外國籍的父親在台北留下一間公寓，繼承一定適用台灣民法嗎？
- 不一定。涉外民事法律適用法第58條規定，繼承依被繼承人死亡時的本國法。若父親只有外國國籍，原則上以該國繼承法為準。但有一項但書：依中華民國法律，中華民國國民應為繼承人者，得就其在中華民國之遺產繼承之，所以要一併確認繼承人中是否有台灣國民。
- 外國人可以繼承台灣的土地嗎？
- 外國人可以因繼承取得土地權利，但有兩項限制。依土地法第18條的互惠原則，繼承人的本國須同樣承認中華民國國民享有相同權利；若是土地法第17條第1項列舉的林地、漁地等土地，須在繼承登記完畢之日起3年內出售給中華民國國民。
- 辦理繼承登記前，須先處理遺產稅嗎？
- 是的。依遺產及贈與稅法第8條與第42條，未提出遺產稅繳清證明書、免稅證明書或不計入遺產總額證明書等文件，地政機關不會辦理移轉登記。土地登記規則第119條也把遺產稅繳（免）納證明文件列為繼承登記應附的文件。
本文僅供一般資訊參考，並非針對個別案件的法律意見。
