가령 서울에 사는 한국인이 타이베이에 가진 아파트 한 채를 세놓았다고 하겠습니다. 어느 날 관리위원회(管理委員會)가 관리비가 석 달째 밀렸다는 서면을 보내거나 아래층 천장에 물이 샌다고 알려 옵니다. 누가 비용을 내고 관리위원회가 어디까지 요구할 수 있는지는 공동주택관리조례(公寓大廈管理條例, 2022년 5월 11일 최종 개정, 이하 관리조례)에 있습니다. 제3조의 정의는 구분소유자를 국적이나 사는 곳으로 나누지 않습니다.
회의가 정하고 위원회가 집행합니다
건물의 일은 구분소유자 전원의 구분소유자회의(區分所有權人會議)가 정하고, 회의는 해마다 한 번 이상 열어야 합니다(제25조). 관리위원회는 그 결의를 집행하고 건물을 관리·유지하는 조직이며(제3조), 위원회의 결의는 관리조례, 규약, 회의 결의에 어긋날 수 없습니다(제37조).
규약(規約)은 회의가 결의한 공동 준수 사항으로, 건물과 부속시설의 관리·사용과 입주자 사이의 관계를 정할 수 있습니다. 반려동물 사육 금지나 위반했을 때의 처리 방식은 규약에 적혀 있어야 효력이 있습니다(제23조).
제31조에 따르면 규약에 다른 정함이 없는 한 구분소유자와 구분소유권 비율 합계의 각 3분의 2 이상이 출석하고, 출석 인원과 그 구분소유권 비율의 각 4분의 3 이상이 동의해야 결의가 됩니다. 결의하지 못했거나 정족수에 못 미쳐 다시 소집한 회의는 구분소유자 3명 이상이면서 5분의 1 이상, 비율 합계 5분의 1 이상이 출석하면 출석 인원과 그 비율의 과반수로 결의합니다. 이때 구분소유자는 회의록을 받은 뒤 7일 안에 서면으로 반대할 수 있고, 반대가 전체 구분소유자와 비율 합계의 반수를 넘지 않으면 결의가 성립한 것으로 봅니다(제32조).
회의 통지는 개회 10일 전에 서면으로 하되 급한 임시회의는 2일 이상의 공고로 할 수 있고(제30조), 회의록은 회의 뒤 15일 안에 각 구분소유자에게 보냅니다(제34조). 직접 갈 수 없으면 서면으로 대리 출석을 맡길 수 있는데, 제27조가 든 수임인은 배우자, 행위능력이 있는 직계혈족, 다른 구분소유자, 임차인입니다.
집을 산 사람과 세입자도 규약을 따릅니다
구분소유권을 넘겨받는 사람은 그 전에 관리위원회에 규약, 회의록, 체납 내역의 열람이나 복사를 청구해야 하고, 넘겨받은 뒤에는 이전 소유자가 관리조례와 규약에 따라 가지던 권리와 부담하던 의무를 모두 지킵니다(제24조).
임차인도 입주자(住戶)입니다. 제3조는 입주자를 구분소유자, 임차인, 구분소유자의 동의를 받아 전유부분을 쓰는 사람으로 정의하고, 제6조는 입주자가 규약이 정한 사항을 지키게 합니다. 임대차계약서에 규약을 붙여 두면 세입자가 지킬 내용이 분명해집니다. 보증금 정산은 대만 주택 보증금, 외국인 임차인이 돌려받을 때에서 다뤘습니다.
관리비는 누가 내고, 밀리면 어떻게 되나
제10조는 공용부분의 수선·관리·유지를 관리위원회가 맡고, 그 비용은 공공기금(公共基金)에서 내거나 구분소유자가 공유 지분 비율로 분담한다고 정합니다. 회의나 규약이 다르게 정했으면 그에 따릅니다. 임대차계약에 관리비를 임차인이 낸다고 적었더라도 임대인과 임차인 사이의 약정이어서, 세입자가 내지 않은 관리비의 청구가 소유자에게 올 수 있습니다.
구분소유자나 입주자가 공공기금이나 분담금을 2기 넘게 체납했거나 체납액이 상당한 금액에 이르면, 관리위원회는 상당한 기간을 정해 서면으로 최고하고, 그래도 내지 않으면 법원에 체납액과 지연이자의 지급을 청구할 수 있습니다(제21조, 제54조). 조문에는 '2기'와 '상당한 기간'만 있고, 며칠인지는 적혀 있지 않습니다.
제22조는 그다음 단계입니다. 강제집행 뒤 다시 체납한 금액이 구분소유권 총가액의 1%에 이르면 관리위원회가 개선을 촉구하고, 3개월 안에 개선하지 않으면 구분소유자회의의 결의에 따라 법원에 강제 퇴거를 청구할 수 있습니다. 체납자가 구분소유자이면 구분소유권과 대지 지분의 양도를 명하는 판결을 청구할 수 있고, 판결 확정 뒤 3개월 안에 양도와 이전등기를 마치지 않으면 경매를 신청할 수 있습니다.
아래층 천장에 물이 샐 때
수선비는 물이 새는 곳에 따라 세 갈래로 나뉩니다. 전유부분이면 그 구분소유자가 고치고 비용을 냅니다. 공용부분이면 관리위원회가 고치고 공공기금이나 구분소유자의 분담으로 처리하되, 구분소유자나 입주자에게 책임 있는 사유로 생긴 수선비는 그 사람이 냅니다(제10조). 전유부분 사이의 공동벽과 바닥 슬래브, 그 안의 배관은 제12조가 따로 정합니다. 벽 양쪽 또는 슬래브 위아래의 구분소유자가 함께 부담하고, 한쪽 구분소유자에게 책임 있는 사유가 있으면 그 소유자가 부담합니다. 젖은 가구나 마감재의 배상은 제12조가 정하지 않습니다.
원인을 찾으려면 위층에 들어가야 할 때가 있습니다. 다른 입주자가 자기 전유부분을 고치거나 관리위원회가 공용부분을 고치기 위해 들어와야 하면 입주자는 거절할 수 없습니다. 들어가는 쪽은 손해가 가장 적은 곳과 방법을 골라야 하고, 생긴 손해는 복구하거나 보상해야 합니다(제6조). 협의해도 응하지 않으면 주관기관에 처리를 요청하거나 법원에 청구할 수 있고, 주관기관이 정한 기한까지 개선하지 않으면 NT$3,000 이상 15,000 이하의 과태료 대상입니다(제47조). 세놓은 집에서는 문을 열어 줄 사람이 세입자이고 수선비를 부담할 사람은 소유자여서, 서울의 집주인은 세입자와 관리위원회 양쪽과 연락이 닿아야 합니다.
용도 변경, 소음, 복도 적치, 인테리어 공사
입주자는 사용허가증(使用執照)에 적힌 용도와 규약에 따라 전유부분을 써야 합니다(제15조). 제16조는 쓰레기 투기와 악취·소음·진동, 계단과 공용 복도에 물건을 쌓거나 문을 다는 일, 건축 주관기관의 허가 없이 주요 구조를 부수거나 바꾸는 공사를 금지합니다. 반려동물은 공공위생·안녕·안전을 해치지 않아야 하고, 규약이 사육을 금지했으면 규약을 따릅니다. 외벽이나 옥상의 구조·색 변경과 철·알루미늄 창 설치는 지방정부에 신고된 규약이나 회의 결의의 제한을 받습니다(제8조).
위반이 있으면 관리위원회가 먼저 제지하고, 따르지 않으면 직할시·현(시) 정부에 처리를 요청합니다. 과태료는 아래와 같고, 기한 안에 고치지 않으면 거듭 부과될 수 있습니다(2026년 10월 6일 현재 조문).
| 위반 | 과태료 |
|---|---|
| 소음·악취·오염물, 반려동물로 인한 방해(제16조 제1항·제4항) | NT$3,000~15,000(제47조) |
| 복도·계단 적치, 주요 구조의 무단 변경(제16조 제2항·제3항) | NT$40,000~200,000(제49조) |
| 용도의 무단 변경(제15조) | NT$40,000~200,000(제49조) |
표에서 제49조가 적용되는 위반으로 과태료를 받고도 고치지 않거나 다시 위반하면 제22조의 강제 퇴거·양도 청구 사유가 됩니다.
며칠씩 빌려주는 단기임대
규약이 숙박 영업을 금지했다면 관리위원회는 제15조를 근거로 제지하고 지방정부에 처리를 요청할 수 있습니다.
규약과 별개로 발전관광조례(發展觀光條例, 2025년 11월 28일 최종 개정)가 적용됩니다. 이 법은 불특정인에게 일 또는 주 단위로 숙박·휴식을 제공하고 비용을 받는 영리사업을 여관업(旅館業)으로 정의하고(제2조), 지방 주관기관에서 등록증을 받은 뒤 영업하게 합니다(제24조). 등록증 없이 여관업무를 하면 NT$10만 이상 200만 이하, 등록 없이 민박(民宿)을 하면 NT$10만 이상 100만 이하의 과태료와 함께 영업 중지 명령을 받습니다(제55조). 등록 없이 인터넷 등에 영업 정보를 올리면 NT$10만 이상 150만 이하의 과태료와 기한 내 삭제 명령이 따릅니다(제55조의1).
대만 밖에 사는 소유자에게 서면이 닿으려면
회의록과 최고서는 서면으로 옵니다. 대만 밖에 살면 관리위원회에 우편을 받을 주소와 연락처를 알리고, 대만에서 우편물을 받아 전해 줄 사람을 정해 두어야 반대 기간 7일이나 최고 기간을 놓치지 않습니다. 규약, 회의록, 재무제표, 체납 내역은 이해관계인이 필요한 때 열람이나 복사를 청구할 수 있고 관리위원회는 거절할 수 없습니다(제35조). 관리비를 계좌이체처럼 기록이 남는 방법으로 내면 최고를 받아도 납부 내역으로 답할 수 있습니다.
과태료 대상인 위반이 있으면 다른 구분소유자와 이해관계인은 사실과 증거를 갖추어 직할시·현(시) 정부에 신고할 수 있고(제59조), 지방정부는 분쟁 조정위원회(調處委員會)를 둘 수 있습니다(제59조의1). 대만에 오지 않고 맡기는 방법은 해외에서 대만 변호사에게 일을 맡길 때에 있습니다.
관리위원회의 최고서나 소장을 받았다면 호정(昊鼎)국제법률사무소에 이메일(wei@hoveringlaw.com.tw)로 건물 소재지, 받은 서면, 규약 사본을 보내 주세요. 이 글은 2026년 10월 6일 기준의 일반 설명이며, 개별 사안은 그 건물의 규약과 회의록에 따라 달라집니다.
참고한 공식 자료
- 대만 공동주택관리조례(公寓大廈管理條例, 2022년 5월 11일 최종 개정) 제3조, 제6조, 제8조, 제10조, 제12조, 제15조, 제16조, 제21조, 제22조, 제23조, 제24조, 제25조, 제27조, 제30조, 제31조, 제32조, 제34조, 제35조, 제37조, 제47조, 제49조, 제54조, 제59조, 제59조의1
- 대만 발전관광조례(發展觀光條例, 2025년 11월 28일 최종 개정) 제2조, 제24조, 제55조, 제55조의1
확인일: 2026년 10월 6일
자주 묻는 질문
- 세입자가 관리비를 내지 않으면 해외에 사는 집주인에게 청구가 오나요?
- 올 수 있습니다. 공동주택관리조례 제10조는 공용부분의 수선·관리·유지 비용을 공공기금에서 내거나 구분소유자가 공유 지분 비율로 분담하게 하고, 구분소유자회의나 규약이 달리 정하면 그에 따르게 합니다. 임차인이 내기로 한 것은 임대차계약의 약정입니다. 체납이 2기를 넘거나 상당한 금액에 이르고 서면 최고 뒤에도 내지 않으면 관리위원회는 제21조에 따라 체납액과 지연이자의 지급을 법원에 청구할 수 있습니다.
- 아래층에 물이 새면 수리비는 누가 내나요?
- 물이 새는 곳에 따라 다릅니다. 전유부분은 그 구분소유자가 부담하고(제10조 제1항), 공용부분은 공공기금이나 구분소유자의 분담으로 처리합니다(제10조 제2항). 전유부분 사이의 바닥 슬래브나 그 안의 배관이면 위아래 구분소유자가 함께 부담하고, 한쪽 구분소유자에게 책임 있는 사유가 있으면 그 소유자가 부담합니다(제12조).
- 대만 아파트를 며칠 단위로 여행자에게 빌려줘도 되나요?
- 발전관광조례는 불특정인에게 일 또는 주 단위로 숙박을 제공하고 비용을 받는 영리사업을 여관업으로 정의하고(제2조), 등록증을 받은 뒤 영업하게 합니다(제24조). 등록증 없이 여관업무를 하면 NT$10만 이상 200만 이하의 과태료와 영업 중지 명령을, 등록 없이 인터넷 등에 영업 정보를 올리면 NT$10만 이상 150만 이하의 과태료를 받습니다(제55조, 제55조의1, 2026년 10월 6일 현재 조문). 건물 규약이 숙박 영업을 금지했는지도 따로 확인해야 합니다.
이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다.
