假設屋主長住國外，台北的房子出租給房客。某天，管理委員會（管委會）寄來書面催告，說管理費已經三個月沒繳；或者通知樓下的天花板在滴水。誰該付錢、管委會可以要求到什麼程度，依據是公寓大廈管理條例（2022年5月11日最新修正，以下稱條例）。第3條對區分所有權人和住戶的定義，不分國籍或居住地。
區權會作決定，管委會負責執行
區分所有權人會議（區權會）由全體區分所有權人組成，每年至少召開一次定期會議（第25條）。管委會是執行區權會決議和管理維護工作的組織（第3條），它的決議不得違反條例、規約或區權會決議（第37條）。
規約是區權會決議的共同遵守事項，可以規定建物和附屬設施的管理使用、住戶之間的關係。禁止飼養動物、違反義務的處理方式這類事項，沒有載明在規約裡就不生效力（第23條）。
區權會的決議，除規約另有規定外，要有區分所有權人及區分所有權比例各三分之二以上出席，出席人數及其比例各四分之三以上同意（第31條）。未獲致決議或出席不足而重新召集時，三人並五分之一以上、比例合計五分之一以上出席，以出席人數及其比例過半數即可決議；會議紀錄送達後七日內，各區分所有權人得以書面反對，反對未超過全體人數及比例合計半數的，決議視為成立（第32條）。無法出席時可以書面委託，但第27條列的受託人只有配偶、有行為能力的直系血親、其他區分所有權人或承租人。
買房的人和房客都受規約拘束
區分所有權的繼受人，應在繼受前向管委會請求閱覽或影印規約、會議紀錄、欠繳費用情形等文件，繼受後應遵守原區分所有權人依條例或規約所定的一切權利義務（第24條）。交屋後向賣方主張瑕疵是另一回事，見交屋後才發現漏水。
房客也是住戶。第3條所稱住戶包括區分所有權人、承租人，以及經區分所有權人同意使用專有部分的人；第6條要求住戶遵守規約規定事項。
管理費誰付，欠了會怎樣
第10條規定，共用部分的修繕、管理、維護由管委會為之，費用由公共基金支付，或由區分所有權人按共有的應有部分比例分擔；區權會或規約另有規定的，從其規定。租約寫明管理費由房客負擔，是房東和房客之間的約定，房客沒繳時，欠費仍可能回到屋主身上。
區分所有權人或住戶積欠公共基金或應分擔的費用已逾二期，或達相當金額，經管委會定相當期間以書面催告仍不給付的，管委會得訴請法院命其給付應繳金額和遲延利息（第21條、第54條）。條文只寫「二期」和「相當期間」，沒有規定天數。
第22條是更後面的階段：經強制執行後再度積欠達區分所有權總價百分之一，經管委會促請改善三個月內仍未改善的，管委會得依區權會決議訴請法院強制遷離。住戶是區分所有權人時，得訴請法院命其出讓區分所有權及基地所有權應有部分；判決確定後三個月內未自行出讓並完成移轉登記的，得聲請法院拍賣。
樓下天花板漏水，修繕費怎麼分
要看漏水的位置。專有部分由各該區分所有權人修繕並負擔費用；共用部分由管委會修繕，費用由公共基金或區分所有權人分擔，但可歸責於區分所有權人或住戶的，由該人負擔（第10條）。專有部分的共同壁、樓地板或其內的管線，第12條另有規定：維修費用由共同壁雙方或樓地板上下方的區分所有權人共同負擔，可歸責於某一區分所有權人時由他負擔。裝潢、家具泡壞的賠償，不在第12條的範圍。
查漏水常要進樓上的屋內。其他住戶因修繕專有部分、管委會因修繕共用部分必須進入時，住戶不得拒絕；進入的一方應選擇損害最少的處所和方法，並修復或補償所生損害（第6條）。經協調仍不配合的，可以請求主管機關或訴請法院處置；主管機關通知限期改善而屆期不改善的，處新臺幣3,000元以上15,000元以下罰鍰（第47條）。
用途、噪音、樓梯間堆物與裝修
住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分（第15條）。第16條禁止任意棄置垃圾、排放惡臭、製造喧囂和振動，禁止在樓梯間、共同走廊堆置雜物或設置門扇，也禁止未經主管建築機關核准破壞或變更建築物的主要構造。飼養動物不得妨礙公共衛生、安寧和安全，規約禁止飼養的從規約。外牆面、樓頂平臺的變更和設置鐵鋁窗，受已向地方政府報備的規約或區權會決議限制（第8條）。
住戶違規時，管委會應先制止，不遵從的再報請直轄市、縣（市）政府處理。罰鍰如下，屆期不改善得連續處罰（2026年10月6日現行條文）。
| 違規行為 | 罰鍰（新臺幣） |
|---|---|
| 噪音、惡臭、污染物、飼養動物妨礙安寧（第16條第1項、第4項） | 3,000元至15,000元（第47條） |
| 樓梯間、走廊堆置雜物，擅自變更主要構造（第16條第2項、第3項） | 4萬元至20萬元（第49條） |
| 擅自變更專有部分的使用（第15條） | 4萬元至20萬元（第49條） |
表中依第49條受罰後仍不改善或續犯的，是第22條強制遷離、強制出讓的事由之一。
把房子當日租套房
規約禁止住宿營業的，管委會可以依第15條制止，並報請地方政府處理。
規約之外還有發展觀光條例（2025年11月28日最新修正）。該條例把以日或週提供不特定人住宿、休息並收費的營利事業定義為旅館業（第2條），應向地方主管機關申請登記、領取登記證後才能營業（第24條）。未領登記證經營旅館業務，處新臺幣10萬元以上200萬元以下罰鍰；未領登記證經營民宿，處10萬元以上100萬元以下罰鍰；兩者都會被勒令歇業（第55條）。沒有登記證卻在網路等媒體刊登營業訊息，處10萬元以上150萬元以下罰鍰，並命限期移除（第55條之1）。
屋主人在國外，書面怎麼收
會議紀錄和催告都是書面。屋主住在國外，要讓管委會知道收信地址和聯絡方式，並在台灣安排代收郵件的人，才不會錯過七日的反對期間或催告期限。規約、會議紀錄、財務報表和欠費情形，利害關係人於必要時可以請求閱覽或影印，管委會不得拒絕（第35條）。管理費以轉帳等留有紀錄的方式繳納，收到催告時可以直接提出繳款紀錄。
有應處罰鍰的情事時，其他區分所有權人或利害關係人可以列舉事實、提出證據，報請直轄市、縣（市）政府處理（第59條）；地方政府也可以設公寓大廈爭議事件調處委員會（第59條之1）。委任律師的方式見人在海外，怎麼委任台灣律師。
收到管委會的催告或法院文書時，可以寫信到昊鼎國際法律事務所（wei@hoveringlaw.com.tw），說明建物所在地，並附上收到的文件和規約。本文是2026年10月6日的一般性說明，個案仍須依該棟大樓的規約和會議紀錄判斷。
參考的官方資料
- 公寓大廈管理條例（2022年5月11日最新修正）第3條、第6條、第8條、第10條、第12條、第15條、第16條、第21條、第22條、第23條、第24條、第25條、第27條、第31條、第32條、第35條、第37條、第47條、第49條、第54條、第59條、第59條之1
- 發展觀光條例（2025年11月28日最新修正）第2條、第24條、第55條、第55條之1
確認日期：2026年10月6日
常見問題
- 房客沒繳管理費，管委會可以向屋主要嗎？
- 有可能。公寓大廈管理條例第10條規定，共用部分的費用由公共基金支付，或由區分所有權人按共有的應有部分比例分擔，區分所有權人會議或規約另有規定的從其規定；租約約定由房客負擔，是房東和房客之間的約定。積欠已逾二期或達相當金額，經書面催告仍不給付的，管委會得依第21條訴請法院命給付應繳金額及遲延利息。
- 樓上漏水到樓下，修繕費誰出？
- 要看漏水的位置。專有部分由該區分所有權人負擔，共用部分由公共基金或區分所有權人分擔（第10條）。專有部分的樓地板或其內的管線，維修費用由樓地板上下方的區分所有權人共同負擔，可歸責於某一區分所有權人時由他負擔（第12條）。
- 自己的房子可以放上訂房平台，按天出租嗎？
- 發展觀光條例把以日或週提供不特定人住宿、休息並收費的營利事業定義為旅館業（第2條），要領取登記證才能營業（第24條）。依2026年10月6日的現行條文，未領登記證經營旅館業務，處新臺幣10萬元以上200萬元以下罰鍰並勒令歇業（第55條）；沒有登記證卻在網路等媒體刊登營業訊息，處10萬元以上150萬元以下罰鍰（第55條之1）。大樓規約有沒有禁止住宿營業，也要另外確認。
本文僅供一般資訊參考，並非針對個別案件的法律意見。
