假設交屋時牆面乾燥，入住後遇到大雨，窗框旁卻開始滲水。發現後應及時把位置、時間與目前狀況通知賣方；通知時可以先提供照片，後續再補原因檢查及修繕資料。民法第356條要求買方發現應由賣方負擔保責任的瑕疵時，即通知賣方，日後才發現的隱蔽瑕疵也有通知要求。
需要緊急止漏時，可在安全可行的範圍內先拍攝，請施工人員記錄拆除前後的狀況，同時處理持續進水。這些資料日後用來釐清漏水原因、是否在交屋前已經存在，以及哪部分費用與這次漏水有關。
通知賣方時，先說明已發現的狀況
通知可以寫明房屋、房間與漏水位置、首次發現時間、是否在下雨或用水時發生，附上照片，並請賣方回覆勘查安排。原因還沒查清楚時，可將目前觀察到的狀況與尚待確認的原因分開寫。這是整理通知內容的建議，法律並未要求使用本文列出的格式。
保留通知全文、附件，以及寄送、送達與對方回覆的紀錄。若原先由房仲聯繫，也應確認通知已到賣方，而不只是留在房仲與買方的對話裡。
第356條同時要求買方依房屋性質、按通常程序從速檢查。對通常檢查能發現的瑕疵怠於通知，可能產生視為承認所受領房屋的效果；通常檢查不能發現、日後才發現的瑕疵，仍應在發現後即通知。第357條則排除賣方故意不告知瑕疵時對第356條的適用。是否存在故意隱瞞，需要另有資料判斷；及時通知能留下雙方何時知道問題的紀錄。
拆牆、換管前，留下哪些資料有用
漏水照片可以呈現水痕，原因與發生時點則可能需要進一步檢查。安排修繕時，可請檢查或施工人員在估價單、施工紀錄中具體寫明：
- 看到的受損位置、檢查方法與結果，並將已確認的原因和推測原因分開。
- 拆除後看到的管線、接縫或防水層狀況，以及施工前後照片的對應位置。
- 緊急處置與後續完整修繕各做了什麼，項目、費用及付款憑證。
同時保留買賣契約、房屋現況說明、交屋紀錄、看屋照片與賣方曾提供的維修資料。若問題可能涉及樓上、外牆或公共管線，可把管理單位的聯繫與勘查紀錄一起整理；責任仍須依原因及各方關係判斷。
現場安全且時間允許時，可通知賣方到場查看。若持續進水，或可能危及用電與居住安全，應先請合適的專業人員處理，並盡可能同步保存現場及施工紀錄。未能完整拍攝的部分，可請施工人員在紀錄中說明處置原因與過程。
賣方要負責，還要核對瑕疵存在的時點
民法第354條第1項的瑕疵擔保，著重於危險移轉時，房屋是否已有減少價值、通常用途或契約約定用途的瑕疵；價值或效用減少的程度無關重要者，不得視為瑕疵。同條第2項另要求，房屋於危險移轉時，具有賣方所保證的品質。第373條原則上以交付作為危險移轉時點，但容許契約另有約定。因此，入住後看見水痕的日期，與造成漏水的問題何時已存在，是需要分別查明的事實。
對於第354條第1項所稱的瑕疵，契約成立時買方已知該瑕疵，依第355條，賣方不負該項擔保責任。買方因重大過失而不知道，且賣方未保證無瑕疵時，賣方原則上也不負責；但賣方故意不告知的情形，有例外。評估時應對照實際告知的部位、範圍與賣方的承諾，確認新發現的漏水是否屬於先前告知的範圍。
契約若寫有「現況交屋」或免責文字，應讀完整約定，確認是否及如何限制擔保義務。第366條並明定，賣方故意不告知瑕疵時，免除或限制瑕疵擔保義務的特約無效。
修繕協議、減價與解除，處理的事情不同
雙方願意協議修繕時，可把施工範圍、方法、費用負擔、完成日期與再次漏水時如何處理寫清楚；簽署結案或和解文件時，也應確認文字是否包含放棄其他請求。修繕報價與漏水紀錄，有助於討論處理方式，但不會自行決定最後應減少多少價金。
依法主張瑕疵擔保，則須符合賣方應負擔保責任的條件。第359條容許買方解除契約或請求減少價金；若依具體情形，解除契約顯失公平，就只能請求減價。是否能解約，仍要就房屋及瑕疵狀況評估，並非每次漏水都能退房。至於另行請求修繕或損害賠償，還須核對契約及相應法律依據，其範圍也要與第359條的減價分別評估。
六個月從通知後算，五年從交付起算
第365條針對因瑕疵而生的解除權、減價請求權，規定兩個期間：依第356條通知後，六個月間不行使；或自房屋交付時起經過五年，權利即消滅。這兩個期限是分別限制權利的行使，並不是交屋後一律可以再等五年，也不是從交屋起只剩六個月。
賣方故意不告知瑕疵時，同條第2項排除的是六個月期間；該項例外並未一併排除交付後五年的限制。本文談的是這兩項瑕疵擔保權利，其他請求的要件與期限須另行判斷。
通知內容若只是回報漏水，是否已包含解除契約或請求減價的意思，仍須看具體內容。與賣方協調修繕期間，也應同時確認權利行使的時間。需要評估時，可透過事務所聯絡頁，提供契約、交付日期、發現與通知紀錄、賣方回覆，以及修繕前後資料，據此確認目前可主張的內容與期限。
法規依據
查核日期：2026年10月3日。本文以交屋後發現漏水的假設情境說明台灣一般法律規定，並非特定房屋或實際案件的責任判定。
本文僅供一般資訊參考，並非針對個別案件的法律意見。
