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青安寬限期到期繳不出本金：前置協商、更生與法拍之間的選擇

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虛構情境

經濟日報10月27日的獨家報導引述消息指出，財政部已要求八大行庫回報青安房貸的具體逾放數字。報導說，青安2.0借款人過了三年或四年的寬限期後，逾放開始浮現，中南部比雙北嚴重（經濟日報）。報導裡沒有逾放金額或比率。

報導還提到兩件事。青安2.0的貸款上限是1,000萬元，超過的部分要另外辦一般房貸，青安一出問題，綁在一起的非青安房貸也跟著逾放。大型行庫主管私下表示，中南部有些借款人買在房價高點，寬限期滿時成交量又萎縮，想賣也賣不掉。

寬限期怎麼會這麼長？財政部國庫署2023年7月27日的新聞稿說明，青安貸款自2023年8月1日起放寬條件，最高額度提高到1,000萬元、貸款年限延長至40年、寬限期延長至5年（財政部）。只繳息的那幾年一過，月付金就加上本金。

前置協商談得到房貸嗎

延長寬限期或拉長還款年限，是變更借款契約，銀行同意才算數。銀行不肯，而自己已經不能清償或有不能清償之虞，就輪到消費者債務清理條例：聲請更生或清算前，要先以書面向最大債權金融機構請求協商，或向住、居所地的法院或鄉鎮市區調解委員會聲請調解，並附上財產及收入狀況說明書、債權人及債務人清冊（第151條）。能用的「消費者」，限於五年內未從事營業活動，或只從事月平均營業額20萬元以下小規模營業的自然人（第2條）。

房貸放不放得進去？金管會銀行局的前置協商說明把自用住宅借款列在協商的債權範圍內，同一頁的流程卻接著寫：「有擔保債權原則上依原契約履行，若債務人表示依原契約履行有困難時，則請債務人與原有擔保債權金融機構洽商」，最大債權金融機構再看洽商結果和債務人的還款能力，擬訂無擔保債務清償方案。重新排出來的，是信用貸款、信用卡這些沒有擔保的債。

青安加上一般房貸的家庭，要多想一步。超過1,000萬元另外辦的那筆房貸，如果也以同一間房子設定抵押，同樣是有擔保債權，同樣回到原契約。兩筆在同一家銀行，洽商的對象是一家；分在兩家，就要各自去談。

談的過程也有規矩。請求協商或聲請調解後，任一債權金融機構聲請強制執行，或不同意延緩強制執行，就視為不成立；成立後，除非因不可歸責於己的事由致履行有困難，不能再聲請更生或清算（第151條第6項、第7項）。法院調解不成立之日起20日內聲請更生或清算，原本的調解聲請就視為更生或清算的聲請，不另收聲請費（第153條之1）。

更生方案裡的自用住宅借款特別條款

原契約不動，保住房子的工具就在更生方案裡。債務人可以和自用住宅借款債權人協議，在更生方案訂自用住宅借款特別條款；但自用住宅另有其他擔保權，且該權利人不同意更生方案時，就不能這樣訂（第54條）。超過1,000萬元另外辦的那筆房貸，若也是為購買這間房子、以房子設定擔保並約定分期償還，依第43條第4項同樣是自用住宅借款債權，兩家銀行都是要協議的對象；房子上若還有其他擔保權，才要看這句但書。

和銀行協議不成，第54條之1讓債務人不受借款契約中因喪失期限利益而清償期屆至之約定拘束，從兩種方式擇一。第一種，把未清償本金、已到期利息，以及法院裁定開始更生前已發生、未逾本金週年比率2%部分的違約金總額，在原約定最後清償期前按月平均攤還。第二種，在更生方案最終清償期屆至前只就未清償本金付息，期限屆至後再把上述總額在原約定最後清償期前按月平均攤還。兩種都依原約定利率計息；照這些期限履行仍有困難，可以再延長履行期限至六年。

更生方案的最終清償期，自認可裁定確定翌日起原則上不得逾六年，訂有自用住宅借款特別條款時可延長為八年（第53條）。

光是進入更生，擋不住法拍。法院裁定開始更生後，不得對債務人開始或繼續訴訟及強制執行，但有擔保或有優先權的債權不在此限（第48條第2項）。門檻則是無擔保或無優先權的本金及利息債務總額未逾1,200萬元（第42條）。

賣不掉的房子，法拍怎麼走

報導說中南部有人想賣也賣不掉。法拍之前自己賣，仍是選項：設定抵押權的房子可以出售，抵押權不受影響（民法第867條）。對買方來說，帶著抵押權的房子是負擔，所以價金怎麼先清償貸款、哪一天塗銷抵押權，要和銀行講好。

繳不出又賣不掉，銀行可以在債權已屆清償期而未受清償時，聲請房子所在地的法院拍賣抵押物（民法第873條、非訟事件法第72條）。法院許可強制執行的裁定是執行名義（強制執行法第4條第1項第5款）。它讓銀行不經訴訟就能拍賣這間房子，條文寫的也正是「為拍賣抵押物」之聲請。

底價怎麼定？執行法院命鑑定人估價，核定後作為拍賣最低價額（第80條）。第一次沒人應買、到場債權人也不承受，就再行拍賣，減價不得超過20%；再沒拍定，從減定後的價額再減20%以內（第91條、第92條）。兩次減價後仍未拍定，債權人也不承受，法院在十日內公告，三個月內願依原條件買受的人可以應買（第95條）。

錢沒還完。拍賣所得不足清償，債務並不消滅；銀行要對薪資、存款這類其他財產執行，須另外取得支付命令（民事訴訟法第508條）或判決等執行名義。執行後仍無財產可供執行，執行法院會命債權人在一個月內查報債務人財產，查不到就發給憑證，等日後發現財產再執行（強制執行法第27條）。

共同借款人與保證人

銀行辦理自用住宅放款，銀行法第12條之1規定不得要求借款人提供連帶保證人；已取得足額擔保時，連一般保證人也不得要求。徵取保證人時要以一定金額為限，日後求償要先找借款人，不足部分如有數名保證人，先平均求償，但為取得執行名義或保全程序者不在此限。私人借款的連帶保證規則不同，可參考替親友的私人借款簽連帶保證。

夫妻兩人都在借款契約上簽名時，要看契約怎麼寫。數人負同一債務，明示對債權人各負全部給付責任的，是連帶債務（民法第272條），銀行可以向其中一人、數人或全體，同時或先後請求全部或一部（第273條）。一人清償使債務消滅的部分，其他人同免責任（第274條）。兩人之間，除法律或契約另有訂定，平均分擔（第280條）；多繳的一方可以向對方請求償還其分擔部分，以及自免責時起的利息（第281條）。

一般保證人有先訴抗辯。債權人還沒對主債務人的財產強制執行而無效果前，保證人可以拒絕清償（第745條）；拋棄這項權利、主債務人受破產宣告，或主債務人的財產不足清償時，就不能主張（第746條）。

離婚時，房貸跟著誰

房貸只在一方名下，離婚時講好由另一方承擔，這份承擔契約非經銀行承認，對銀行不生效力（第301條）。要讓銀行換人，得和銀行談；第三人直接與債權人訂約承擔債務的，債務在契約成立時移轉（第300條）。兩人都是連帶債務人，協議寫「房貸由對方負責」也只是內部分擔，銀行仍可依第273條向任何一人請求全部。房子過戶給其中一方，抵押權仍跟著房子。

夫妻之間怎麼算，是另一本帳。剩餘財產分配時，婚後財產要先扣除婚姻關係存續中所負的債務（第1030條之1）；房貸扣多少、還款來源怎麼看，剩餘財產分配怎麼算有更細的說明。夫妻各自對自己的債務負清償責任，一方用自己的財產清償他方債務，婚姻存續中也可以請求償還（民法第1023條）。因家庭生活費用所負債務的連帶責任，另見夫妻一方的債務與家庭生活費用。

台灣律師可以協助和承作房貸的銀行洽商、撰寫前置協商的請求書或調解聲請狀；檢視借款契約與保證文件，確認自己是借款人、連帶債務人還是保證人；規劃更生方案中的自用住宅借款特別條款；處理法拍程序；以及在離婚協議中寫清楚房貸的分擔與求償。民事案件諮詢請寄wei@hoveringlaw.com.tw；昊鼎國際法律事務所台北所：103 臺北市大同區承德路一段35號7樓之2。

依經濟日報的報導，財政部要八大行庫回報的是逾放數字。同時背著青安和一般房貸的家庭，先弄清楚兩筆抵押權各是哪家銀行設定的：原契約要分別和它們談，第54條的特別條款也要分別和它們協議。

參考資料

確認日期：2026年10月27日。

常見問題

青安之外還有一筆一般房貸，前置協商可以一起談嗎？
金管會銀行局的前置協商說明把自用住宅借款列在協商的債權範圍內，但也說明有擔保債權原則上依原契約履行；依原契約履行有困難時，由債務人和原有擔保債權的金融機構洽商，最大債權金融機構再參考結果，擬訂無擔保債務的清償方案。兩筆房貸如果都以同一間房子設定抵押，都是有擔保債權。第二筆若也是購屋貸款，依第43條第4項同樣屬於自用住宅借款債權。進入更生時，房子另有其他擔保權而該權利人不同意更生方案，就不能訂自用住宅借款特別條款（消費者債務清理條例第54條）。
離婚協議寫房貸由對方繳，銀行還能找我嗎？
可以。兩人都是連帶債務人時，銀行依民法第273條可以向任何一人請求全部，離婚協議只是內部分擔（第280條）。房貸只在一方名下、另一方答應承擔時，依第301條，未經銀行承認對銀行不生效力。
房子被法拍後，還欠的錢怎麼辦？
拍賣所得不足清償時，債務不會因此消滅。拍賣抵押物的裁定是為拍賣抵押物取得的執行名義，銀行要對其他財產執行，須另外取得支付命令或判決等執行名義。執行後仍無財產可供執行，執行法院依強制執行法第27條命債權人在一個月內查報，查不到就發給憑證，載明日後發現財產再予強制執行。拍賣最低價額由鑑定人估價後核定，未拍定時每次減價不得超過20%（第80條、第91條、第92條）。

本文僅供一般資訊參考，並非針對個別案件的法律意見。

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