Hipoteca en Taiwán al terminar la carencia: el convenio de divorcio no cambia al deudor ante el banco

«La hipoteca la paga él»: esa frase en un convenio de divorcio no obliga al banco. Si los dos miembros de la pareja firmaron la hipoteca de un piso en Taiwán como deudores solidarios, el banco puede reclamar el total a cualquiera de ellos (Código Civil, artículo 273).

La cuestión se vuelve práctica cuando termina el periodo de carencia (寬限期), esos años en los que solo se pagan intereses. Entra el capital y la cuota sube. Para quien vive en Taiwán con pareja taiwanesa y firmó el préstamo a su lado, la primera pregunta es qué firmó exactamente.

Cotitular o fiador: la firma decide el orden

Hay deuda solidaria cuando varias personas deben lo mismo y declaran expresamente que cada una responde del total, o cuando una ley lo establece (Código Civil, artículo 272). El banco puede entonces reclamar el todo o una parte a uno, a varios o a todos, a la vez o uno detrás de otro (artículo 273). Lo que pague uno libera a los demás en esa medida (artículo 274).

Puertas adentro, la cuenta es otra. Salvo ley o pacto distinto, los deudores solidarios soportan la deuda a partes iguales (artículo 280), y quien paga más de su parte puede reclamar al otro la diferencia con intereses desde el pago (artículo 281).

El fiador ocupa otro lugar. Un fiador ordinario puede negarse a pagar mientras el acreedor no haya ejecutado sin éxito los bienes del deudor principal (artículo 745); pierde ese beneficio de excusión si renunció a él o si los bienes del deudor no bastan, entre otros casos (artículo 746).

Para la vivienda habitual, la Ley de Banca, artículo 12-1 añade límites. El banco no puede exigir un fiador solidario y, si ya tiene garantía suficiente, tampoco un fiador simple. Cuando lo hay, su responsabilidad se limita a una cantidad determinada y el banco debe reclamar primero al prestatario. Quedan a salvo los trámites para obtener un título ejecutivo o medidas cautelares.

El convenio de divorcio y el banco

Con deudores solidarios, el reparto que fije el convenio vale entre los dos; el banco conserva el derecho del artículo 273 contra cualquiera. Si el préstamo está a nombre de uno y el otro promete asumirlo, ese acuerdo entre deudor y tercero no produce efecto frente al acreedor sin su aprobación (artículo 301). El cambio real de deudor se pacta con el propio banco (artículo 300). Y la hipoteca sigue en el piso aunque la titularidad pase a uno solo.

Entre los cónyuges, cada uno paga sus propias deudas, y quien pagó con su dinero una deuda del otro puede pedir que se le devuelva incluso durante el matrimonio (artículo 1023). Al liquidar el régimen legal, las deudas contraídas durante el matrimonio se restan de los bienes posteriores a la boda antes de repartir la diferencia (artículo 1030-1). Qué ley rige esos bienes cuando uno de los dos vive en España se explica en divorcio desde España y patrimonio en Taiwán.

Negociar antes de que llegue la subasta

Alargar la carencia es modificar el contrato, y eso depende del banco. Si ya no se puede pagar, o es probable que no se pueda, entra en juego la Ley de Saneamiento de Deudas del Consumidor (消費者債務清理條例). Su artículo 151 exige a quien debe a entidades financieras que, antes de pedir la reestructuración (更生) o la liquidación (清算), solicite por escrito al mayor banco acreedor una negociación del plan de pago, o pida una conciliación en el tribunal de su domicilio o residencia o en el comité de conciliación del municipio o distrito. Se acompaña una declaración de bienes e ingresos y una lista de acreedores y deudores.

¿Entra la hipoteca en esa negociación? La Oficina de Banca de la Comisión de Supervisión Financiera, en su explicación de la negociación previa (前置協商), incluye los préstamos para vivienda propia entre las deudas negociables. Pero añade que los créditos con garantía se cumplen, en principio, según el contrato original. Si al deudor le cuesta cumplirlo, debe hablar con el banco que tiene la garantía, y el mayor acreedor prepara, a la vista de ese resultado, el plan de pago de las deudas sin garantía.

Hay dos reglas más. Si después de la solicitud cualquier banco acreedor pide la ejecución o se niega a aplazarla, la negociación o la conciliación se considera fracasada. Si se llega a un acuerdo, ya no se puede pedir reestructuración ni liquidación, salvo que el cumplimiento se vuelva difícil por causas no imputables al deudor (artículo 151, apartados 6 y 7). Y si la conciliación judicial fracasa, pedir la reestructuración o la liquidación dentro de los 20 días siguientes convierte la solicitud de conciliación en esa petición (artículo 153-1).

Todo esto vale solo para «consumidores». El artículo 2 reserva la ley a personas físicas que en los últimos cinco años no hayan tenido actividad empresarial o solo una pequeña, con ventas medias de hasta 200.000 dólares taiwaneses al mes.

La reestructuración y la cláusula de vivienda

Pueden pedir la reestructuración los deudores cuyas deudas sin garantía ni preferencia, entre capital e intereses, no superen 12 millones de dólares taiwaneses (artículo 42). Abierto el procedimiento, no pueden iniciarse ni continuar pleitos ni ejecuciones contra el deudor, salvo los de créditos con garantía o preferencia (artículo 48, apartado 2). El banco hipotecario puede seguir adelante con la subasta.

Para conservar la vivienda, el plan puede incluir una cláusula especial de préstamo para vivienda propia, acordada con el banco del préstamo; no cabe si otro titular de una garantía sobre la vivienda se opone al plan (artículo 54). Sin acuerdo, el artículo 54-1 deja sin efecto el pacto de vencimiento anticipado y permite al deudor elegir: pagar en cuotas mensuales iguales, hasta la fecha final original del préstamo, el capital pendiente, los intereses vencidos y las penalizaciones anteriores a la reestructuración (solo hasta el 2 % anual del capital), o pagar solo intereses sobre el capital hasta el último pago del plan y repartir después ese mismo total en cuotas mensuales hasta la fecha final original. En ambos casos rige el tipo pactado, y si aun así no se puede cumplir, el plazo se puede ampliar otra vez hasta seis años. El plan dura en principio un máximo de seis años, que llegan a ocho con esta cláusula (artículo 53).

Cómo avanza la subasta

Vencido e impagado el préstamo, el banco como acreedor hipotecario pide la subasta (Código Civil, artículo 873) ante el juzgado del lugar donde está el inmueble (Ley de Asuntos No Contenciosos, artículo 72). La resolución que la autoriza es título ejecutivo para subastar ese inmueble (Ley de Ejecución Forzosa, artículo 4, apartado 1, punto 5).

Con la tasación de un perito, el tribunal fija el precio mínimo (artículo 80). Sin postores, y si el acreedor no se adjudica el inmueble, se subasta de nuevo con una rebaja de hasta el 20 %, y luego otra de hasta el 20 % sobre el precio rebajado (artículos 91 y 92). Tras dos rebajas sin venta, y si el acreedor tampoco se adjudica el inmueble, el tribunal publica un anuncio en un plazo de diez días y espera tres meses a quien quiera comprar en esas condiciones (artículo 95).

¿Y si el precio no cubre la deuda? La deuda sigue. Para ir contra otros bienes, como un sueldo o una cuenta, el banco necesita otro título, por ejemplo un requerimiento de pago (支付命令, Código de Procedimiento Civil, artículo 508) o una sentencia. Si con él tampoco encuentra bienes, el tribunal le ordena informar en un mes de otros bienes del deudor y, si no aparecen, le entrega un certificado (憑證) para volver a ejecutar cuando aparezcan (Ley de Ejecución Forzosa, artículo 27). Mudarse a España o a otro país no extingue nada de esto: con su título, el banco puede ejecutar cuando aparezcan bienes en Taiwán.

Vender antes es posible. Una vivienda hipotecada puede transmitirse y la hipoteca la acompaña (Código Civil, artículo 867), por lo que en la práctica el precio se destina a cancelar el préstamo y se acuerda con el banco cuándo y por cuánto levanta la hipoteca.

Un abogado en Taiwán puede preparar las cláusulas de la hipoteca en un convenio de divorcio y, si hace falta, negociar con el banco el cambio de deudor; revisar el contrato del préstamo y los documentos de garantía para saber si usted firmó como prestatario, deudor solidario o fiador; redactar en chino la solicitud de negociación o de conciliación; diseñar la cláusula de vivienda del plan de reestructuración, y seguir el procedimiento de subasta. Las consultas jurídicas se dirigen a Hovering International Law Firm (昊鼎國際法律事務所) en wei@hoveringlaw.com.tw. Oficina de Taipéi: piso 7-2, n.º 35, sección 1 de Chengde Rd., distrito de Datong, Taipéi 103 (臺北市大同區承德路一段35號7樓之2).

Si el convenio ya reparte la hipoteca, queda una pregunta: ¿firmó el banco algo? Sin su aprobación, el cambio de deudor no le afecta (artículo 301).

Fuentes

Consultadas el 27 de octubre de 2026.

• Ley de Ejecución Forzosa (強制執行法), artículo 4
• Ley de Ejecución Forzosa, artículo 27
• Ley de Ejecución Forzosa, artículo 80
• Ley de Ejecución Forzosa, artículo 91
• Ley de Ejecución Forzosa, artículo 92
• Ley de Ejecución Forzosa, artículo 95
• Código de Procedimiento Civil (民事訴訟法), artículo 508
• Código Civil (民法), artículo 272
• Código Civil, artículo 273
• Código Civil, artículo 274
• Código Civil, artículo 280
• Código Civil, artículo 281
• Código Civil, artículo 300
• Código Civil, artículo 301
• Código Civil, artículo 745
• Código Civil, artículo 746
• Código Civil, artículo 867
• Código Civil, artículo 873
• Código Civil, artículo 1023
• Código Civil, artículo 1030-1
• Ley de Banca (銀行法), artículo 12-1
• Ley de Asuntos No Contenciosos (非訟事件法), artículo 72
• Ley de Saneamiento de Deudas del Consumidor (消費者債務清理條例), artículo 2
• Ley de Saneamiento de Deudas del Consumidor, artículo 42
• Ley de Saneamiento de Deudas del Consumidor, artículo 48
• Ley de Saneamiento de Deudas del Consumidor, artículo 53
• Ley de Saneamiento de Deudas del Consumidor, artículo 54
• Ley de Saneamiento de Deudas del Consumidor, artículo 54-1
• Ley de Saneamiento de Deudas del Consumidor, artículo 151
• Ley de Saneamiento de Deudas del Consumidor, artículo 153-1
• Comisión de Supervisión Financiera, Oficina de Banca: explicación de la negociación previa (en chino; página actualizada el 20 de septiembre de 2017)