대만 토지 이전을 약속받았다면, 예고등기는 어디까지 지켜 주나

대만 토지법은 예고등기(預告登記)가 남아 있는 동안, 등기명의인이 한 토지 처분이 등기된 청구권을 방해하면 무효라고 정합니다(제79조의1 제2항). 등기부에 아직 자기 이름이 없는 매수인에게도 적용될 수 있습니다.

계약서에 서명해도 등기부는 그대로입니다

매수인의 대출이 승인되면 타이중 근교의 토지 한 필지를 이전하기로 했습니다(가상의 사례입니다).

계약서에는 서명했지만 등기부에는 여전히 매도인의 이름이 있습니다. 대만 민법 제758조 제1항에 따르면 법률행위로 부동산 물권을 취득하려면 등기를 해야 효력이 생깁니다. 매수인에게는 토지법 제79조의1 제1항 제1호·제3호의 이전청구권이 있습니다. 조건부 청구권입니다. 아직 소유자는 아닙니다. 대출 심사 중에 매도인이 다른 사람에게 팔거나 저당권을 설정할까 걱정하는 이유입니다.

매수인이 한국 국적이라면, 그 토지를 취득할 수 있는지는 별도로 확인할 문제입니다.

동의서가 있어야 신청할 수 있습니다

토지법 제79조의1 제1항은 예고등기로 보전할 수 있는 청구권을 세 가지로 정합니다. 토지 권리의 이전이나 소멸을 구하는 청구권(제1호), 토지 권리의 내용이나 순위 변경을 구하는 청구권(제2호), 조건이나 기한이 붙은 청구권(제3호)입니다. 사례 속 매수인의 이전청구권은 제1호에 해당하고, 대출 승인이라는 조건이 붙어 있으므로 제3호와도 관련됩니다. 조건이 아직 성취되지 않았다고 해서 이 목록에서 빠지는 것은 아닙니다.

신청은 청구권자가 등기명의인의 동의서를 첨부해서 해야 합니다(토지법 제79조의1 제1항). 사례에서는 매수인이 청구권자이고 매도인이 등기명의인입니다. 동의서만으로는 부족합니다. 토지등기규칙 제137조 제1항은 제34조에 정한 서류에 더해 이 동의서를 내도록 합니다. 제137조 제2항에 따르면 등기명의인은 그 항에 열거된 예외에 해당하지 않으면 직접 출석해 제40조의 절차를 따라야 합니다. 매도인이 해외에 있다면 예외에 해당하는지 먼저 확인할 필요가 있습니다.

동의서를 받지 못했다면 토지법 제79조의1 제1항에 따른 신청 요건을 갖추지 못합니다. 계약에 이전 시기만 정해 두었다면, 매도인에게 언제 동의서를 받을지도 협의해야 합니다. 동의서를 받더라도 등기가 되기 전에는 같은 조 제2항의 효력이 생기지 않습니다. 그 사이의 위험을 두고 두 사람이 무엇을 합의했는지 계약 문구부터 확인해 보아야 합니다.

매도인이 "동의서는 대출이 승인되면 써 주겠다"고 한다면 어떨까요? 등기는 아직 없습니다. 그때까지 예고등기가 없다면 토지법 제79조의1 제2항의 효력도 아직 없습니다. 매수인이 걱정하는 기간은 바로 그때입니다.

동의서를 받을 때는 계약서에 적힌 청구권과 문구가 맞는지 살펴야 합니다. 토지법 제79조의1 제2항이 지키는 대상은 「所登記之請求權」, 곧 등기된 청구권입니다. 어느 필지의 어떤 권리를, 어떤 조건이 갖춰지면 넘겨 달라는 청구권인지가 동의서와 신청 서류에 정확히 적혀 있어야, 뒤에 매도인이 한 처분이 그 청구권을 방해하는지 따질 때 기준이 생깁니다. 계약서에 적은 대출 승인 조건과 동의서의 문구도 서로 맞춰 두는 편이 좋습니다.

매도인의 처분은 언제 무효가 되나

토지법 제79조의1 제2항이 무효로 하는 것은 예고등기가 말소되기 전에 등기명의인이 그 토지에 한 처분 중 등기된 청구권을 방해하는 처분입니다. 등기가 말소됐다면 이 조항의 효력도 끝납니다. 등기된 청구권을 방해하지 않는 처분에도 적용할 수 없습니다. 등기명의인의 모든 행위나 그 뒤의 모든 등기가 멈추는 것은 아닙니다.

그렇다면 예고등기를 마친 뒤 매도인이 같은 땅을 제3자에게 넘기면 어떻게 될까요? 매수인이 가장 두려워하는 장면이지요. 제3자 쪽에서 보면 등기부에 예고등기가 올라 있는 땅을 사는 셈입니다. 예고등기가 말소되지 않은 상태에서 그 처분이 등기된 이전청구권을 방해한다면, 제79조의1 제2항에 따라 무효입니다.

저당권 설정도 매수인에게는 걱정거리입니다. 그것이 등기된 이전청구권을 방해하는 처분인지는 등기부 등본과 계약서, 기록된 청구권을 놓고 판단해야 합니다. 등본에 나중에 생긴 저당권이 보이더라도 바로 무효라고 단정할 수는 없습니다. 토지법 제79조의1 제2항의 요건인 방해 여부와 예고등기의 존속 여부를 각각 살펴야 합니다.

수용, 판결, 강제집행에 따른 등기는 막지 못합니다

제79조의1 제3항에 따르면 예고등기는 수용, 법원 판결, 강제집행으로 이루어지는 새 등기를 배제하는 효력이 없습니다. 매도인의 채권자가 그 땅에 강제집행을 하면, 그 절차에 따른 새 등기는 예고등기가 있어도 배제되지 않습니다. 판결과 수용도 같습니다. 법원 판결에 따른 새 등기와 토지 수용에 따른 새 등기도 예고등기로 막을 수 없습니다. 예고등기가 등기부의 모든 변동을 얼려 두는 장치는 아닌 셈입니다. 매도인에게 채무가 있는지 계약 전에 살펴 두어야 하는 이유가 여기 있습니다.

예고등기가 소유권을 옮겨 주지도 않습니다. 예고등기는 토지법 제79조의1 제1항의 이전청구권을 보전하는 등기이고, 소유권은 민법 제758조 제1항대로 이전등기를 마쳐야 매수인에게 넘어옵니다.

대출이 승인되어 이전등기를 할 때

말소 신청에도 요건이 있습니다. 토지등기규칙 제146조 제1항·제2항은 원래 청구권자의 동의서를 요구하고, 그 청구권자가 열거된 예외에 해당하지 않으면 직접 출석해 제40조의 절차를 따르도록 합니다. 매도인이 말소를 신청하는 경우에도 적용됩니다. 이전등기 전에 말소 동의서에 서명해 실제로 예고등기가 말소되면, 토지법 제79조의1 제2항의 효력도 끝납니다.

이전청구권을 보전하려고 예고등기한 경우에는 토지등기규칙 제146조 제3항이 적용될 수 있습니다. 청구권자가 이전등기를 함께 신청하면서 신청서 비고란에 예고등기를 함께 말소한다고 적으면 제1항과 제2항의 절차를 따르지 않아도 됩니다. 대출 심사가 계속되는 동안 제79조의1 제2항의 효력을 기대한다면 예고등기가 말소되지 않아야 합니다(토지법 제79조의1 제2항). 사례의 매수인에게는 대출 승인 후 이전등기와 말소를 함께 신청할지 결정하는 일이 남습니다.

대만 변호사에게 맡길 수 있는 일

대만 변호사는 매매계약서, 토지 등기부 등본, 매도인이 써 줄 동의서를 함께 검토합니다. 어느 토지의 어떤 권리를 어떤 조건 아래 이전받을지, 예고등기로 보전할 청구권을 정리합니다. 등기부 등본에 이미 올라 있는 다른 등기를 확인하는 일, 동의서와 신청 서류를 작성하거나 점검하는 일, 등기 뒤에 매도인이 한 처분이 등기된 청구권을 방해하는지 등기부와 계약서로 검토하는 일도 변호사의 일입니다. 매도인이 직접 출석하기 어렵다면 토지등기규칙 제137조 제2항의 예외에 해당하는지 따져 보고, 대출이 승인되어 이전등기를 신청할 때는 토지등기규칙 제146조 제3항에 따라 예고등기 말소를 함께 처리한다는 비고란 기재가 들어갔는지 확인하는 일도 맡길 수 있습니다. 예고등기는 등기명의인의 동의서를 요건으로 하므로, 변호사의 일도 그 요건을 갖추고 보호가 미치는 범위를 확인하는 데 맞춰집니다.

호정(昊鼎)국제법률사무소(臺北市大同區承德路一段35號7樓之2)에 이메일(wei@hoveringlaw.com.tw)로 상담을 문의하실 수 있습니다. 상담에는 대출 승인 조건이 적힌 계약서와 현재 등기부 등본을 준비하시면 됩니다.

참고한 공식 자료

• 대만 토지법(土地法) 제79조의1, 전체 조문
• 대만 민법(民法) 제758조
• 대만 토지등기규칙(土地登記規則) 제34조, 제40조, 제137조, 제146조

모두 2026년 10월 16일에 확인한 현행 조문입니다.