地主答應之後再過戶，買方能先辦預告登記嗎？

貸款還沒核准，買方最怕賣方又把同一筆地賣給別人。這段時間能先做什麼？

民法第758條第1項規定，依法律行為取得不動產物權，沒有登記就不生效力。地還沒過戶。買方持有附條件的移轉請求權（土地法第79條之1第1項第1款、第3款），但還不是所有權人。

簽約到過戶之間的空窗

買方向朋友買了台南近郊的一筆土地，雙方約定等他的銀行貸款核准，再辦所有權移轉登記（虛構情境）。依民法第758條第1項，在尚未辦理移轉登記的貸款審核期間，賣方仍是登記名義人。買方擔心的，是這段時間賣方把同一筆地再賣給別人，或拿去設定抵押。

如果買方是外國人，取得土地的資格屬於另一個問題。

預告登記要有登記名義人的同意書

土地法第79條之1第1項規定，聲請保全下列請求權的預告登記，「應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之」：關於土地權利移轉或使其消滅的請求權（第1款）、土地權利內容或次序變更的請求權（第2款）、附條件或期限的請求權（第3款）。買方請求賣方在貸款核准後移轉所有權，屬於第1款的移轉請求權。這個請求權附有條件，第3款也把附條件的請求權列在其中。

依土地法第79條之1第1項，買方是聲請的請求權人，賣方則要出具同意書。土地登記規則第137條第1項規定，除了第34條各款的文件，申請時還要提出登記名義人同意書。依第137條第2項，登記名義人除符合該項所列情形，應親自到場，並依第40條程序辦理。賣方若人在國外，應先確認有無符合例外。

同意書不能少。賣方不出具同意書，買方就不符合土地法第79條之1第1項的聲請要件。約定晚一點過戶時，雙方不妨把何時交付同意書、要保全哪一項請求權，也寫進契約。即使拿到同意書，仍須辦成預告登記，同條第2項的效力才有適用的前提。

賣方說「等貸款核准再簽同意書」呢？那麼在核准之前都沒有預告登記，第79條之1第2項的保護也還沒開始，買方擔心的空窗仍在。

同意書的內容也要精確。第79條之1第2項保護的是「所登記之請求權」。哪一筆土地、哪一項權利、在什麼條件下移轉，同意書和申請文件寫清楚了，日後判斷賣方的處分是否妨礙這個請求權，才有依據。契約裡的貸款條件和同意書的文字，也要對得上。

賣方又處分土地時

第79條之1第2項規定：「前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。」預告登記若已塗銷，就不能再憑這一項主張效力；登記還在，也要看賣方的處分有沒有妨礙所登記的請求權。賣方後來的每一筆登記，不會因此全被擋下。

那麼，預告登記之後，賣方把同一筆地移轉給第三人，結果如何？這正是買方最怕的情形。對第三人來說，他買的是登記簿上已經有預告登記的土地。預告登記沒有塗銷，而這項移轉妨礙買方所登記的移轉請求權時，依第79條之1第2項無效。

後來若有抵押權設定登記，不能光憑謄本上多了這一筆，就說它無效。仍要對照買賣契約和預告登記保全的請求權，判斷有沒有妨礙。土地法第79條之1第2項還要求預告登記未塗銷；塗銷後，該項效力便不再適用。

因徵收、判決或強制執行而為的新登記

第79條之1第3項規定，預告登記對於因徵收、法院判決或強制執行而為的新登記，沒有排除的效力。賣方的債權人對這筆地聲請強制執行，因此而為的新登記，不會因為有預告登記而被排除。因法院判決或土地徵收而為的新登記，也一樣。簽約前先了解賣方有沒有負債，原因在此。

預告登記也不會讓買方直接成為所有權人。它依土地法第79條之1第1項保全的是移轉請求權，所有權要等移轉登記完成才移轉（民法第758條第1項）。

貸款核准、辦理過戶時

塗銷預告登記的申請，依土地登記規則第146條第1項、第2項，須提出原請求權人的同意書；除符合列舉的例外，原請求權人還應親自到場，依第40條程序辦理。賣方申請塗銷時也要符合這些要件。若賣方在貸款審核中請買方先簽塗銷同意書，買方應先看移轉登記會怎麼安排。預告登記一旦塗銷，土地法第79條之1第2項的效力便終止。

若預告登記保全的是土地權利移轉請求權，土地登記規則第146條第3項另有做法：請求權人會同申辦權利移轉登記，且在申請書備註欄記明併同塗銷預告登記，就免依前兩項程序辦理。貸款審核期間若要主張土地法第79條之1第2項的效力，預告登記就不能先塗銷。買方可以在貸款核准後與賣方討論，一起申辦移轉並在備註欄記明併同塗銷。

台灣律師可以協助的事

律師可以一起檢視買賣契約、土地登記謄本和賣方要簽的同意書，釐清要登記的請求權：哪一筆土地、哪一項權利、附什麼條件。也可以查看謄本上已有的其他登記，撰寫或檢查同意書與申請文件，並在賣方無法親自到場時，確認是否符合土地登記規則第137條第2項所列的情形。登記完成後，賣方如果有處分，律師可以依謄本和契約評估是否妨礙所登記的請求權；過戶時，也可以依土地登記規則第146條第3項確認申請書備註欄有沒有記明併同塗銷。預告登記以登記名義人的同意書為要件，律師的工作也是在這個要件之內進行。

如需討論這項交易，可來信昊鼎國際法律事務所（wei@hoveringlaw.com.tw），事務所位於臺北市大同區承德路一段35號7樓之2。諮詢時可準備載明貸款條件的契約與目前的土地登記謄本。

參考的官方資料

• 土地法第79條之1、全文
• 民法第758條
• 土地登記規則第34條、第40條、第137條、第146條

資料確認日：2026年10月16日（皆為現行條文）