外國人看中台灣房子，簽約前還有幾道門

外國人能不能在台灣買房？要過三關：國籍有沒有互惠、土地是哪一種、用誰的名字買。先看國籍。內政部的互惠國家一覽表裡，「完全平等互惠」第1號是韓國，第2號是日本（110年5月版，臺北市地政局截至2026年10月仍公布在網站上的版本）。

美國人要看是哪一州

土地法第18條規定，外國人取得土地權利，以我國人民在該國享有同樣權利為限。同一份表裡，美國是一州一州列的。41州和華盛頓特區列在完全平等互惠；南卡羅萊納、明尼蘇達等8州附有條件，多半是面積上限或排除農地；奧克拉荷馬州列在非平等互惠。

國籍過了，再看土地。第17條列了林地、漁地、水源地等七種土地，不得移轉、設定負擔或租賃給外國人；繼承取得另依同條第2項處理。住宅和辦公場所屬於第19條允許的用途，但目的限於自用、投資或公益，面積和地點還受直轄市、縣（市）政府依法所定的限制。

預售屋換約，2023年7月1日起受限

平均地權條例第47條之4自2023年7月1日施行（法規沿革）。預售屋，以及已領使用執照、還沒辦妥建物所有權第一次登記的新建成屋，買方簽約後不得把契約讓與或轉售給第三人，也不能刊登讓與或轉售的廣告。

條文留了兩種例外。一是配偶、直系血親或二親等內旁系血親之間的讓與。二是符合中央主管機關公告的情形，並經地方主管機關核准；這條路全國每兩年以一戶（棟）為限。

用公司名義買，辦公室和住宅分開看

外國人投資條例第17條規定，投資人所投資的事業，除法律另有規定外，法律上的權利義務和本國人經營的事業相同。台灣公司用自己的名字買辦公室，是從這一條出發。

住宅呢？依平均地權條例第79條之1，私法人買受供住宅使用的房屋，原則上要檢具使用計畫，經中央主管機關許可，許可文件有效期限一年；登記完畢後五年內，除強制執行、徵收、法院判決等情形外，不得移轉。是否供住宅使用，看登記謄本或執照上的建物用途有沒有「住」或「住宅」字樣（私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法第2條）。擺一張辦公桌，謄本上的字不會變。

登記與稅

契約簽了，房子就到手了嗎？還沒。民法第758條規定，不動產物權依法律行為取得者，非經登記不生效力。外國人要向不動產所在地的地政事務所提出申請，再由地方政府核准（土地法第20條、臺北市地政局說明）。

以下數字以2026年10月為準。買賣契稅由買方繳，稅率是契價的6%。契價是不動產評價委員會評定的標準價格，開徵土地增值稅區域的土地又免徵契稅，所以一般公寓大廈是拿建物的標準價格乘6%，不是拿成交價去乘（契稅條例第2條、第3條、第4條、第13條）。

將來賣房，稅率看稅務居住者身分。在台灣有住所並經常居住，或沒有住所但一個課稅年度內居留合計滿183天，就是居住者（所得稅法第7條）。個人非居住者出售2016年1月1日以後取得的房地，持有2年以內稅率45%，超過2年35%（第4條之4、第14條之4）。稅率乘的是交易所得減除土地漲價總數額後的餘額，售價全額並非稅基。土地增值稅另外課，買賣時由原所有權人繳（土地稅法第5條、第28條）。算法見房地稅負的說明。

想先整理買方國籍（美國籍請註明州別）、物件所在地和持有名義，可把不含機密的大綱寄到昊鼎國際法律事務所 wei@hoveringlaw.com.tw。

參考的官方資料

• 全國法規資料庫 土地法：第17條、第18條、第19條、第20條
• 內政部「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表」110年5月版：公布於臺北市政府地政局「外籍及大陸地區人士取得或移轉土地權利專區」（資料更新115年6月8日），申請窗口亦見該頁
• 平均地權條例：第47條之4、第79條之1、法規沿革（行政院112年6月9日令定自112年7月1日施行）
• 預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售審核辦法第2條、私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法第2條
• 外國人投資條例第17條
• 民法第758條
• 契稅條例：第2條、第3條、第4條、第13條
• 所得稅法：第4條之4、第7條、第14條之4
• 土地稅法：第5條、第28條

資料查證日：2026年10月6日

本文依2026年10月6日查證的台灣法規與官方資料撰寫，屬一般資訊，不是針對個別交易的法律或稅務意見。