外國人在台灣買賣房地的資格與稅負

外籍配偶、來台工作的外國人，可能打算在台灣買房自住，日後也可能出售。能不能買、買進繳什麼、持有繳什麼、賣掉又繳什麼，是四件不同的事。

能不能買，要先看買方國籍；本文不逐一討論各國情況。日本、美國等外國本身的稅制與申報，不在本文範圍，請另向當地專業人士確認。房屋若因繼承取得，可參閱外國繼承人處理台灣土地的說明。

外國人購屋的互惠條件與土地限制

依土地法第18條，外國人在中華民國取得或設定土地權利，以依條約或其本國法律，中華民國人民在該國享有同樣權利者為限。內政部的英文常見問答指出，買方國籍若不在「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表」（英文問答稱 List of Reciprocal Nations for Foreigners Acquiring Land in Taiwan, R.O.C.）內，應附上證明該國同樣給予中華民國人民相同權利的文件。問答引的是台內地字第0960192146號，2007年12月11日發布；證明文件須經我國駐外館處、代表處，或外交部認可的機構認證。若該國已列入互惠名單，依購屋所需文件的常見問答，便不需要互惠證明書。簽約前，還須向地政事務所確認目前採用的名單。

國籍這一關過了，還要看土地本身。第17條禁止將林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地，以及要塞軍備區域和領域邊境的土地，移轉、設定負擔或出租給外國人。要買的土地是否屬於這些範圍，須向土地所在地的地政事務所查明。第2項對繼承另有例外，繼承取得土地的後續處理，可參閱前面提到的繼承說明。

第19條列有自用、投資或公益等用途，第一項是住宅。同條也容許其他用途，其中重大建設、經濟或農牧投資，須經該目的事業的中央主管機關同意。面積與位置的限制由地方政府訂定，第19條本身沒有列出數字。

第20條規定，要向直轄市或縣（市）政府申請。變更使用，或日後因繼承以外的原因再移轉，都須經過核准；投資類別還須先取得中央主管機關同意。地方政府於受理後14日內核定，核准後再報中央地政主管機關。14日指縣市政府的審核期間，並非成交期限。日後出售房地時，也要再申請核准。

依內政部問答，買方向土地所在地的地政事務所申請登記，應備文件包括登記申請書、雙方身分證明、契約書、稅務相關文件、互惠證明書及所有權狀；國家已在互惠名單內者，免附互惠證明書。非都市土地以外的土地，要附使用分區證明。本人不到場，另附委任書。問答也提及《外國人在我國取得土地權利作業要點》（Operational Directions for Foreigners to Acquire Land Rights in Taiwan）。

買房時的契稅，未必按契約價金計算

依契稅條例第2條，不動產因買賣、典權、交換、贈與、分割或占有而取得時，須申報並繳納契稅；課徵土地增值稅地區的土地則免徵。一戶公寓由建物與土地持分組成，該地區的土地免徵契稅，建物這部分還是要繳契稅。

買賣契稅依第3條，稅率為契價的6%，由買方依第4條申報繳納。不過，第13條所稱的契價，是地方不動產評價委員會評定的標準價格。只有屬於第11條所列情形（公有財產或法院拍賣），而且移轉價格比較低時，才有例外。因此，一般私人買賣的契稅，不是按買賣契約金額的6%計算。

依第16條，要在訂約之日起30日內，檢附規定格式的契約書申報；預售屋買方若為原始起造人，且日後領得使用執照，起算點則不同。收到繳款書後，依第19條，須在30日內繳納。

持有房地期間的稅負

依房屋稅條例第4條，房屋稅向房屋所有人課徵。使用權房屋、典權人、共有人、信託受託人，另有特別規定。

土地方面，土地稅法第1條將土地稅分為地價稅、田賦與土地增值稅三種。依第14條，已規定地價的土地課徵地價稅，但依第22條課徵田賦的除外。

賣房所得稅率，差在是不是稅務居住者

所得稅法第4條之4（一般稱房地合一稅）適用於2016年1月1日以後取得的房屋、房屋及其坐落基地，或依法得核發建造執照的土地之交易所得。同日以後取得的預售屋及其坐落基地，以及依地上權取得的房屋使用權，也同樣適用。現在買的房子，都算這個日期之後取得。

稅務居住者身分依第7條認定。在台灣有住所並經常居住，或雖無住所、但於課稅年度內在台灣居留合計滿183天者，為居住者；其餘為非居住者。怎麼認定，見台灣所得稅居住者身分的說明。出售那年如果已經是居住者，適用的就是居住者那一組稅率。

依第14條之4，交易所得以成交價額減除取得成本及取得、改良、移轉時支付的費用計算。繼承或受贈取得的房地，同一條文另有不同的計算基礎。已繳納的土地增值稅不算成本，但本次出售時，尚未扣除的土地漲價總數額所對應的稅額，不在此限。再扣除依土地稅法第30條第1項按公告現值計算的土地漲價總數額，餘額與綜合所得分開課稅。

非中華民國境內居住之個人，房屋、土地持有期間在2年以內，這筆餘額的稅率為45%；持有期間超過2年，稅率為35%。持有超過5年、10年之後，非居住者不會再降稅率。

居住者適用所得稅法第14條之4的另一組稅率；例如符合第4條之5第1項第1款的自住房屋土地，餘額超過新臺幣400萬元的部分，稅率為10%。這組居住者稅率不適用於非居住者。若房子是繼承或遺贈取得，被繼承人（遺贈人）的持有期間可能併入計算。

依第14條之5，就算沒有稅要繳，也要申報。交易完成所有權移轉登記後，須自登記日之次日起30日內，向稅捐稽徵機關申報，附上契約書等文件；有應納稅額者，另附繳款收據。預售屋及其基地，則自交易日之次日起算30日。

賣房還有土地增值稅

土地增值稅與房地合一所得稅分別計算。依土地稅法第28條，已規定地價的土地所有權移轉時，就土地漲價總數額課徵。第28條免徵的情形，包括因繼承而移轉的土地、各級政府出售或依法贈與的公有土地，以及各級政府受贈的私有土地（見財政部的說明手冊）。私人間的土地贈與並非一概免稅，一般私人間的房地買賣，也不適用第28條的上述免徵規定。

有償移轉的納稅義務人是原所有權人（第5條）。即使契約約定由買方負擔這筆稅款，納稅義務人也不會因此改變。

第33條採累進稅率，持有超過20年、30年、40年者，超過最低稅率部分的稅額可減徵，各稅率級距見該條。依第30條第1項，自訂約日起30日內申報，以訂約日所屬期間的公告現值審核；逾期申報，則以收件日所屬期間的公告現值為準。

付訂金前的土地與稅務問題

付訂金之前，國籍符不符合第18條、在不在地政事務所目前用的互惠名單，以及土地有沒有落入第17條禁止的範圍，都要先查清楚。住宅用途要符合第19條；也須確認是否已取得第20條的核准，或申請是否已受理。

登記謄本上的所有權人與權利記載，也要再核對一次。契約若包含土地持分，前述土地規定也適用；若契約只寫建物，要問清楚土地權利是不是一併移轉。

還要依這筆交易的情況，確認前述契稅、土地相關稅及非居住者所得稅規定如何適用。若在台灣居留的天數可能讓自己成為稅務居住者，日後出售時，就不能直接按非居住者的35%（持有2年以內為45%）估算所得稅，仍須先確認居住者身分。

台灣房地買賣的個案諮詢

昊鼎國際法律事務所可協助檢視外國人買賣房地涉及的土地法程序與台灣稅務問題，諮詢由曾雋崴律師負責。若要諮詢在台灣買賣房地的問題，第一封信請寫明國籍、是否居住在台灣、大約的停留天數、房屋地址或地號，以及要買還是要賣；有契約草稿，也請附上。身分證明和權狀等文件怎麼寄，律師會再說明。

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官方法規與資料

• 土地法第17條、第18條、第19條、第20條
• 內政部英文常見問答：外國人購買所需文件
• 內政部英文常見問答：不在互惠名單內的國籍
• 契稅條例第2條、第3條、第4條、第11條、第13條、第16條、第19條
• 房屋稅條例第4條
• 財政部：土地增值稅說明手冊。
• 土地稅法第1條、第5條、第14條、第28條、第30條、第33條
• 所得稅法第4條之4、第7條、第14條之4、第14條之5

確認日期：2026年9月30日