房東已交付房屋，房客仍在占有中，房東才將所有權移轉給買方，依民法第425條第1項，原租約原則上對新屋主繼續存在。只有簽約在先，尚未受領房屋，不能直接套用這項規定。
同條第2項規定，未經公證的不動產租約，期限超過五年或未定期限時，不適用前項。
租約、交屋與所有權移轉，各有日期
租約記載簽署日，不代表當天就已交屋。點交紀錄、交屋往來訊息及實際使用房屋的資料，才是判斷交付與占有情況的材料。第425條的立法理由也明確說明，增列「承租人占有中」，是為了將適用範圍限於交付後仍占有的情形。
租約與公證書則用來確認約定期間及內容，和點交紀錄各自說明不同事情。沒有公證書，與找不到公證書，也不宜混為一談；若雙方對有無公證說法不同，仍須釐清實際文件。
新舊屋主通知房子已出售時，所有權何時移轉，仍要和相關資料對照。租約成立、交屋、所有權移轉不是同一件事；如果日期有爭議，完整訊息與附件能呈現各方當時的說法，供比對交付與移轉的先後。
五年與超過五年，法律效果不同
未公證的一年或五年租約，不會只因沒有公證，就落入第425條第2項的例外。未公證的租約，若約定六年或未定期限，則屬於該項排除的情形。已公證的長期或未定期限租約，不屬於這個「未經公證」的例外，但仍須具備第1項的交付、占有及所有權讓與條件。
第2項處理的是租約能否對新屋主繼續存在，不是宣告所有未公證租約無效。即使落入例外，也不能單由這項規定推論房客必須當天搬走；新屋主主張返還房屋的理由與相關事實，仍須另外判斷。原租約的效力與對新屋主的效力，是不同問題。
抵押權拍賣還有另一層判斷
如果收到法院拍賣文書，還要看抵押權設定與租賃成立的先後。民法第866條容許屋主設定抵押權後再出租，但原有抵押權不因此受影響。在這種情形，若抵押權人實行抵押權受到影響，法院得終止租賃關係後拍賣不動產。
房屋設有抵押權，不等於法院已經終止租約；一般出售時的租約效力，也不能直接回答個別拍賣案件的結果。抵押權設定資料、租約與法院文書合在一起，才能看出法院是否已對租賃關係作成處理。
新屋主要求限期搬離時，通知中的請求理由、日期依據及所有權移轉資料，會決定爭議落在哪裡。書面通知、附件與完整回覆紀錄因此值得保留；若已收到法院文書，處理方式須依文書及案件內容判斷。
對方只有口頭要求時，也可用書面確認談話日期、搬離要求及理由。單純告知房屋出售，與主張有權收回房屋，所要回答的問題不同；對方若提出其他終止事由，則須連同租約及相關事實另行評估。
法規與查核範圍
查核日期：2026年10月11日。本文依民法第425、866條及第425條立法理由，提供一般法律資訊。押金返還債務、租金收取對象、特殊住宅租賃與個別拍賣程序，須另行核對。
本文僅供一般資訊參考，並非針對個別案件的法律意見。
