Toen de ontwikkelaar in februari om voortgang bij de hypotheek vroeg, had de woning nog geen water en elektriciteit. De brief vermeldde ook niet dat het huis klaar was voor gebruik. Die omstandigheden werden belangrijk toen partijen later twistten over het moment waarop de overdracht was aangekondigd.
Op 9 februari 2022 wees de Taiwanese hogere rechter in Taichung in zaak 109年度上易字第289號 het beroep van de ontwikkelaar en zijn aanvullende vordering als ongegrond af. De verplichting om vertragingsrente te betalen bleef daarmee in stand. Verder beroep was volgens de uitspraak niet mogelijk (officiële consumentenrechtelijke uitsprakenbundel, gedrukte pagina's 173–187).
Wat de brief van februari werkelijk vroeg
Met de brief van 23 februari 2019 vroeg de ontwikkelaar de kopers om contact met de financierende bank en informatie over de voortgang. Water en elektriciteit werden pas daarna aangesloten. Bij de eerste inspectie begin juli waren er nog gebreken te herstellen en was de installatie van de lift nog niet voltooid. Op grond van die omstandigheden aanvaardde de rechter deze brief niet als een rechtsgeldige kennisgeving voor de overdracht.
In augustus ondertekenden de kopers een toestemmingsdocument waardoor zij zelf naar binnen mochten voor verbouwing en schoonmaak. Dat was beperkte toegang. Na vergelijking van het document met de herstelwerkzaamheden zag de rechter daarin nog geen voltooide contractuele overdracht.
Op 5 november betaalde de bank de lening aan de ontwikkelaar. In het garantiedocument van partijen stond 28 november als overdrachtsdatum. Deze documenten en hun betekenis worden besproken in onderdeel vier van de uitspraak, gedrukte pagina's 182–186.
Was de koper intussen zelf te laat met betalen? Omdat uit de termijnbetalingen bleek dat de kopers het afgesproken schema hadden gevolgd en vóór de overdracht het volledige bedrag hadden voldaan, aanvaardde de rechter het verwijt van betalingsverzuim niet. Daarbij werden lening, betaling en overdracht afzonderlijk beoordeeld.
Vier maanden in het contract, zes maanden in de huidige regeling
Vier maanden: die termijn volgde in deze zaak uit de overeenkomst. Het huidige punt 15 van de verplichte voorwaarden voor koop vóór voltooiing van de woning verlangt dat de verkoper de koper binnen zes maanden na ontvangst van de gebruiksvergunning uitnodigt voor de overdracht. Bij de overdracht regelt het bovendien herstel, afrekening en afgifte van documenten.
De gebruiksvergunning bepaalt het begin. De zes maanden zien op de kennisgeving en vormen geen algemene uiterste termijn waarbinnen iedere feitelijke overdracht volledig moet zijn afgerond. Vergelijk de toepasselijke contracttekst daarom met de datum van de vergunning, de inhoud van het bericht en het moment waarop dat bericht aankwam.
Ook de koper heeft verplichtingen. Het huidige punt 14 noemt onder meer hypotheekdocumenten, bijbehorende handelingen en bedragen die vóór de eigendomsoverdracht moeten worden betaald. Een bezwaar tegen de kennisgeving laat zulke inmiddels opeisbare verplichtingen niet automatisch vervallen.
Tijdens een controle van contracten in augustus 2025 werd het buiten de kennisgevingstermijn houden van de bankverwerking en uitbetaling als overtreding aangemerkt. Dat blijkt uit de officiële controleresultaten. De bankplanning verdient dus een plaats naast de contractuele termijnen.
De bank en de woning op dezelfde tijdlijn
De hypotheekregels van de Taiwanese centrale bank zijn gewijzigd met ingang van 18 september 2026. Die huidige regels worden hier niet met terugwerkende kracht op de contractuitvoering uit 2019 toegepast. Wie nu financiering regelt, moet de verwachte bankbetaling wel blijven vergelijken met de inspectie, de herstelwerkzaamheden en de geplande overdracht.
Bewaar de volledige correspondentie. Een envelop of ontvangstregistratie, inspectielijst, foto van een gebrek, toestemming tot toegang en garantiedocument kunnen elk een ander moment vastleggen. Samen laten ze zien welke handeling op welke datum was afgerond.
Bronnenstand: 25–26 oktober 2026. Deze bespreking gebruikt geselecteerde delen van de officieel gepubliceerde uitspraak. De uitleg vervangt geen beoordeling van een concrete betalingsverplichting, weigering van overdracht of schadeclaim.
Bij een verzoek om een boete of vertragingsrente kunt u via de Engelstalige contactpagina de betwiste bepaling en antwoordtermijn kort noemen. Geef de hypotheekbrief, het inspectiebericht en het overdrachtsbericht in het dossier ieder hun eigen plaats. Zo blijft zichtbaar welke verplichting met elk document werd ingeroepen.
Officiële bronnen
- Consumentenrechtelijke uitsprakenbundel 22, gedrukte pagina's 173–187, zaak 109年度上易字第289號.
- Verplichte en verboden voorwaarden voor koop van nog te bouwen woningen, punten 14 en 15.
- Controle van koopcontracten, 25 augustus 2025.
- Centrale bank, hypotheekregels, versie van 18 september 2026.
Vragen
- Is een verzoek om de hypotheek te regelen ook een kennisgeving voor de overdracht?
- Dat hangt af van de inhoud en de feitelijke staat van de woning. De brief in deze zaak vroeg om contact met de bank en informatie over de voortgang. Hij vermeldde niet dat de woning gebruiksklaar was. De rechter aanvaardde hem niet als de contractueel vereiste kennisgeving voor de overdracht.
- Geldt na de gebruiksvergunning een termijn van vier of zes maanden?
- De vier maanden in de besproken zaak volgden uit het contract. Het huidige punt 15 van de verplichte voorwaarden voor koop van een nog te bouwen woning verlangt kennisgeving binnen zes maanden na ontvangst van de gebruiksvergunning. Controleer de overeenkomst en de regels die op de eigen transactie van toepassing zijn.
- Kan de koper een bericht negeren zolang de bank nog niet heeft betaald?
- Nee, daaruit volgt geen algemene mogelijkheid om verplichtingen op te schorten. Betaling, hypotheekdocumenten, inspectie en feitelijke overdracht hebben ieder hun eigen grondslag en termijn. Bepaal wat het bericht vraagt en leg de bankreacties en de staat van de woning vast.
This article provides general information and is not legal advice on any individual matter.
