Þegar byggingaraðili sendi kaupanda bréf 23. febrúar 2019 voru vatn og rafmagn ekki enn tengd íbúðinni. Bréfið laut að gangi lánamáls hjá banka. Það sagði ekki að húsnæðið væri tilbúið til afhendingar, eins og fram kemur í opinberu safni dóma um neytendamál, prentuðum blaðsíðum 173–187.
Taichung-deild æðri dómstóls Taívan, sem fór með áfrýjunina, hafnaði áfrýjun byggingaraðilans og viðbótarkröfu hans 9. febrúar 2022 í máli 109年度上易字第289號. Niðurstaðan um greiðslu dráttarvaxta stóð. Ekki var heimilt að áfrýja dóminum áfram.
Lánsgreiðsla, innanhússvinna og afhending voru þrjú atvik
Febrúarbréfið óskaði þess að kaupandinn hefði samband við bankann og upplýsti um afgreiðslu lánsins. Vatns- og rafmagnstengingar komu síðar. Við fyrstu úttekt í júlí voru enn gallar og ólokin vinna, þar á meðal við uppsetningu lyftunnar.
Í ágúst undirritaði kaupandinn heimild til að fara inn í íbúðina vegna innréttinga og þrifa. Eftirstandandi viðgerðir og efni skjalsins studdu ekki að þar með væri lokið þeirri úttekt og afhendingu sem samningurinn krafðist. Aðgangur var veittur í afmörkuðum tilgangi.
Lánsféð barst byggingaraðilanum 5. nóvember. Á ábyrgðarskírteininu var hins vegar afhendingardagurinn 28. nóvember. Sönnunarmat fjórða hluta dómsins á prentuðum blaðsíðum 182–186 greinir á milli þessara dagsetninga og fyrri heimildar til að vinna inni í íbúðinni.
Byggingaraðilinn hélt því fram að greiða hefði átt allt kaupverðið strax eftir febrúarbréfið. Kaupandinn hafði þó greitt samningsbundnar afborganir og lokið greiðslu fyrir afhendingu. Dómstóllinn féllst því ekki á þá kröfu um samningsbrot vegna greiðslna. Úrlausnin byggðist á þessum samningi og þessum atvikum.
Fresturinn byrjar þegar notkunarleyfið fæst
Samningur aðila krafðist tilkynningar um afhendingu innan fjögurra mánaða frá útgáfu notkunarleyfis. Sá frestur tilheyrði umræddum kaupum. Núgildandi 15. liður skylduskilmála við sölu íbúða sem ekki eru fullbyggðar krefst tilkynningar frá seljanda til kaupanda innan sex mánaða frá því að notkunarleyfið fæst.
Við afhendingu gilda einnig skyldur um viðgerðir, uppgjör og afhendingu gagna. Sex mánaða tilkynningarfresturinn er því ekki sjálfkrafa almennur lokafrestur allra þátta afhendingarinnar. Upphafsdagurinn er heldur ekki samþykki láns eða útborgun þess.
Fyrir annað ágreiningsmál má leggja samninginn við hlið útgáfudags notkunarleyfis, efnis tilkynningar og gagna um móttöku hennar. Reglurnar á undirritunardegi samningsins þurfa að fylgja þeirri yfirferð. Fjögurra mánaða skilmálinn í eldri málinu leysir ekki af hólmi núgildandi reglur.
Kaupandinn hefur líka skyldur. Núgildandi 14. liður fjallar meðal annars um greiðslur sem samningur kveður á um fyrir skráningu eignayfirfærslu og nauðsynleg lánsgögn og samstarf við afgreiðslu þeirra. Ágreiningur um afhendingartilkynningu fellir ekki sjálfkrafa niður gjaldfallnar greiðslur eða skyldu til að leggja fram gögn.
Hvað bankinn var beðinn um og hvað seljandinn tilkynnti
Í opinberri athugun á sölusamningum frá 25. ágúst 2025 voru gerðar athugasemdir við skilmála sem drógu tíma vegna staðfestingar bankans og útborgunar láns frá tilkynningarfrestinum. Væntanlegur afgreiðslutími banka lengir því ekki sjálfur samningsbundinn frest seljanda.
Núverandi reglur seðlabankans um fasteignaveðtryggð lán tóku gildi 18. september 2026 eftir breytingu sama mánuð; sú útgáfa var aftur staðfest 26. október. Þær eru ekki færðar aftur á við sem bein viðmið við kaup ársins 2019. Bankadagsetning sem nú liggur fyrir má bera saman við fyrirhugaða úttekt og afhendingu samkvæmt samningnum sem er til skoðunar.
Hvað krefst bréfið í raun að kaupandinn geri? Fyrirsögnin ein svarar því ekki. Bréfið í heild, umslag eða rafræn móttökugögn, úttektarskýrslur, gallamyndir, aðgangsheimild og ábyrgðarskírteini geta sýnt mismunandi skyldur og það hvenær hægt var að uppfylla þær.
Ef krafist er samningsbundinnar greiðslu vegna brota eða dráttarvaxta má í fyrstu fyrirspurn til netfangs skrifstofunnar nefna ákvæðið, dagsetningu tilkynningar og svarfrestinn. Við röðun gagnanna nýtist að halda bréfi um lán, úttektarboði og afhendingartilkynningu aðgreindum eftir því hvaða athöfn hvert skjal kallaði á.
Núgildandi reglur og opinberar heimildir voru yfirfarnar 26. október 2026. Dómurinn er lesinn úr opinberri endurbirtingu og leysir úr ákveðnum samningi; niðurstaðan ákveður ekki hvenær annar kaupandi má halda eftir greiðslu eða hafna afhendingu.
Opinberar heimildir
- Dómar og skýringar um neytendavernd, 22. bindi, prentaðar blaðsíður 173–187: mál 109年度上易字第289號.
- Skylduskilmálar og óheimilir skilmálar vegna sölu ófullbyggðra íbúða, 14. og 15. liður.
- Niðurstöður athugunar á íbúðasölusamningum, 25. ágúst 2025.
- Seðlabankinn: reglur um fasteignaveðtryggð lán, útgáfa sem tók gildi 18. september 2026.
Spurningar
- Er bréf byggingaraðila um íbúðarlán jafnframt tilkynning um afhendingu?
- Það ræðst af efni bréfsins og ástandi íbúðarinnar á þeim tíma. Í þessu máli var spurt um gang lánamáls en ekki tilkynnt að íbúðin væri tilbúin til notkunar. Gögn um vatn, rafmagn og síðari úttekt studdu ekki heldur að samningsbundinni tilkynningarskyldu hefði verið fullnægt.
- Er fresturinn eftir notkunarleyfi fjórir eða sex mánuðir?
- Fjórir mánuðir voru skilmáli samningsins í þessu máli. Núgildandi 15. liður skylduskilmála vegna sölu ófullbyggðra íbúða krefst þess að seljandi tilkynni kaupanda um afhendingu innan sex mánaða frá því að notkunarleyfi fæst. Við annað mál þarf að bera raunverulegan samning saman við þær reglur sem giltu þegar hann var undirritaður.
- Má ég hunsa tilkynningu seljanda meðan bankinn hefur ekki greitt lánið út?
- Óafgreitt lán leysir ekki eitt og sér kaupanda undan því að bregðast við tilkynningu. Greiðslur, lánsgögn, úttekt og afhending hafa sín skilyrði. Efni tilkynningarinnar og umbeðinn frestur þarf að bera saman við gögn bankans og ástand íbúðarinnar; dómurinn veitir ekki öllum kaupendum almenna heimild til að stöðva greiðslur.
This article provides general information and is not legal advice on any individual matter.
